亚豪机构的博客

      2014年“金九银十”，轰轰烈烈的“回暖”之战已经在普宅市场打响，但这份热闹却与别墅市场无关。据亚豪机构数据显示，今年“金九银十”这两个月期间， 北京别墅市场共实现成交320套，相比去年同期减少了38%，也创造了历年“金九银十”的成交新低，成为名副其实的“铜九铁十”。

      亚豪君认为，今年九、十月份别墅成交量创造历史新低是由于无法逾越的两大难关。第一大难关是背景关。今年来全球经济均处低迷，国内也不例外，三季度GDP 增速已降至7.3%，为五年来的最慢增速。而别墅需求客群的资金状况与经济环境息息相关，经济不景气，身家缩水，置业行为也必然会遭到搁置。需求的疲软因 此成为今年“金九银十”变身“铜九铁十”的主导因素；

     

      面对愁云惨淡的房地产以及宏观经济下行压力，不再“淡定”的央妈频放大招，一再撩拨楼市敏感的神经，临近年底，尽管楼市仍未复往日风光，“日光”甚至“时光”场景也一去不复返，但亚豪君通过近期数据发现，政策“强心针”开始在局部显效。

      首先，是中高端改善型市场成交，改善性需求的集中释放，令中高端住宅成交异军突起，一反以往“夹心层”地位。据亚豪机构统计数据显示，10月份，北京单套面积在200平米以上的商品住宅项目累计成交379套，环比大涨50%。

      造成这种现象的原因，亚豪君认为与今年政策导向息息相关。在房地产浓厚观望情绪以及宏观经济下行压力较大的背景下,央妈开始松动罩在楼市头上的“紧箍 咒

       “金九银十”并不鲜亮的的成绩单，倒逼开发商在剩下的50天内纷纷亮出底牌，使出浑身解数抢夺购房者手中的“房票”，从传统的活动送大礼，到拼单价、拼首付、拼团购，再到房地产电商优惠，促销方式层出不穷，以期延长营销周期，为业绩做最后一搏。

       据亚豪机构统计数据显示，上周（11.10-11.16）北京楼市共有5个老项目后期项目开盘入市，包括2个刚需项目，3个中高端改善性项目，5个项目累计向市场新增563套房源，11月至今累计有9个中高端改善型项目入市，占比高达50%。

       亚豪君表示，定位改善型客群的中高端楼盘入市量增加，一方面来源于房企冲刺业绩需要，在年末业绩压顶的背景下，利润回报率更高的高端住宅成为房企冲刺全年业绩重要方式。

      今年以来，“观望”、“冷清”成为楼市的主旋律，开发商在折戬“红五月”后，再次祭出降价大旗，本欲在金九银十开展全力反击，但亚豪君汇总9月、10月成交额，发现开发商借助“金九银十”冲刺全年销售业绩的愿望或再次落空。

      特别是过去一直被认为是楼市销售旺季的“金九”可谓成交惨淡，扣除保障房仅成交商品住宅5017套，环比8月反而减少了3000套。10月，在政策面暖风 支撑下，楼市终于开始升温，扣除保障房共成交商品住宅8191套。市场温和复苏状态下，预计今年全年纯商品住宅的整体销量在8万套左右，将创下北京房地产 市场近10年新低。

      俚语说，不管白猫黑猫，抓到老鼠的就是好猫，在销售为王的压力

       又是一年风起时，北京在瑟瑟寒风中迎来冬季，而10月份的公寓豪宅市场并未随着天气出现“冬眠”现象，相反，随着气温的直线下降，成交却持续升温。据亚豪 机构数据显示，自6月份以来，北京公寓豪宅成交量已连续四个月呈现逐月回升态势，至10月份成交量、成交面积双双超过去年同期水平，成交量更是创下17个 月以来的新高，重回以往风光局面。

       亚豪君认为，让豪宅市场进入“暖冬”行情的，不仅有政策之“功”，也有开发商因势利导之“功”。

       首先，今年以来，政府为缓解国内低迷的经济形势，采取多次定向降准、逆回购等多种方式，降低企业的融资成本，使得实体经济资金面得以改善，在流动性较为充 裕的市场环境下，