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区域市场竞争激烈,保利•拉菲公馆冲出重围  

2009-11-06 13:44:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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包头市2009房交会于6月27日—6月29日在包头市博物馆举办。这是包头历史上影响力最大、规格最高的房地产盛会。目的是通过房交会这一平台,实现“政府搭台、企业唱戏、群众受益”的社会效益,进一步活跃房地产市场,提振住房消费信心。

 

刚性需求托起市场 房交会出现井喷

 

本届展会有房地产业及相关行业、服务部门共80余家企业参展,其中60多个楼盘进入展厅,2.4万余套不同户型、不同区位、不同价格的商品房可供选择。3天会期共吸引了近10万人前往参观。

房交会三天,包头市场住宅成交量出现了井喷,也带动整个6月出现历史成交最高峰。市场真的又回到07年那个癫狂的时期了么?抑或这只是表面数字。

区域市场竞争激烈,保利8226;拉菲公馆冲出重围 - yahao - 亚豪机构的博客

首先,去年持续了一年的观望情绪,在09年初由于刚性需求的推动及房价的稳定而稳步释放。其次,需求释放是以两个高性价比的项目支撑两个区域的回暖,继而带动全市的成交走高。再次,相当多的五月认购客户因为房交会优惠拖延至6月签约。最后,房交会这个平台利用羊群效应最大限度的释放了观望一年的需求,包括升级需求。但市场是否全方位回暖,后市仍须谨慎对待。

 

两区托起一片天 激烈竞争在昆南

 

包头市场整体量价齐升,主要是依靠昆区、青山区乃至个盘的刚性需求支撑。而昆青两区的成交高峰是以个盘带动(保利花园、东亚世纪城),因此整体市场是否回暖还有待下半年观望。不过两区市场表现亦有不同,上半年青山区量价齐升趋向于市场真正回暖,而昆区量升价跌还不是真正的理性回归。因此下半年全市是否能整体回暖还要看昆区的表现。

与保利花园在青山区的一枝独秀不同,保利拉菲公馆所处的昆区南部区域竞争尤其激烈。首先是项目竞争激烈,以保利拉菲公馆为中心,项目四边一路之隔就有三个项目,且规模与拉菲公馆项目相当甚至有过之而无不及。其次是价格竞争激烈,除项目西侧名流置业尚未定价以外,东亚世纪城和京澳港·帝景定价均低于本案约1000元/平米,其中东亚世纪城更是凭借极具竞争力的价格三个月成交900余套,占据昆区销冠位置。而京澳港·帝景尚属认购期,认购情况火爆,该项目除了低价格以外,推广调性亦很高。最后是工程进度竞争激烈,与周边项目相比保利拉菲公馆工程进度不占优势,这对于依靠售楼处、示范区等实景展示为主来支持项目高端品质的拉菲来说十分被动。

 

保利拉菲 冲出重围

 

面对如此激烈的区域竞争,保利拉菲公馆如何才能在产品、推广、价格均无明显优势的情况下冲出重围呢?

推广上深挖优点,无限放大

保利地产17年文化底蕴、六年六城的法式建筑精髓无不决定保利拉菲公馆必然是一个高品质法式社区,虽然考虑到成本问题,在产品立面及社区园林上有所精简,但仔细深挖依然可以找出诸多优点,并加以放大。

六米挑高入户大堂、底层花岗岩立面、鹿城首席法式会所、简装交房等诸多产品优势是周边项目所不具备的。

保利地产的品牌价值不仅停留在央企第一地产品牌的排名上,其背后所蕴含的十七年建筑底蕴、企业文化无一不是产品质素的保证。而与北京保利众多资源的共享更是其他项目难以比拟的。

虽然只是一路之隔,但拉菲四邻多出了两条主干道,一条成熟商业街,一座公园,一个少年宫,一个图书馆。少了一个变电站,N座高压电塔。几百米的距离对生活的质量与安全性产生了质变。

如果说保利花园的物业改变了包头没有专业物管公司的历史,那么保利拉菲的物业将是包头高端物管的另一个标杆。

营销上深度整合,针对蓄客

房交会不但彻底引爆了刚性需求,也开启了升级型置业的大门。下半年东亚、帝景的持续低价货量供应必然更严重的分流保利拉菲客群中的摇摆派。且随着区域内金茂豪庭、江南文枢苑两个价格同档的项目开盘适销,也分流了不少同档购买力的客户。同时由于示范区及售楼处迟迟未能开放,很难从产品方面给予现有客户以信心,从而培育他们的忠诚度。

在这种情况下,我司提出进行深度资源整合,针对升级型客群所在进行蓄客。具体方法是以保利在包头的2000余组业主,10000余组到访者的庞大客户资源,与包头市各大商家、企业进行谈判,实现客户及销售资源共享。而这些商家、企业均是我司精心挑选出的升级型客群日常出入的平台(餐饮、车行、酒行、奢侈品牌等)。并且,升级型客群不但能享受到保利与这些商家的双向优惠,还可以享受到北京保利的整合资源(保利大厦、博物馆、剧院等)。这些超出产品的附加价值,除了符合当地客群的寻求实惠的心理之外,更能满足包头人好面子的特点。从而以更精准、更具吸引力的方式保鲜现有客户群,深挖潜力客户群。

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管理上严格规范,专业认真

作为保利地产进军昆区市场的第一个高端项目,除了对产品要进行深耕细作外,人员的管理更是严格认真,销售团体在常规的管理要求及培训之外,还制定了更为规范专业的要求。

首先是销售团队的要求,对项目的了解及专业的熟练、双向要求的资深置业顾问必须达到一定比例。其次是每个职业顾问都必须接受不定期突击考核。再次是策划团队针对产品价值、区域利好、经济形式、投资分析、房产大势等各方面均撰写了相应的销售说辞,并要求置业顾问熟练掌握,以体现专业性。最后要求联合营销的两家代理公司对外口径一致为保利公司置业顾问,体现团队凝聚力。

注:保利·拉菲公馆原为保利·香槟花园

亚豪房地产综合运营服务机构(www.yahao.cn)

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