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09年保障性住房市场回顾及未来展望  

2010-12-14 19:18:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在保障民生日益成为主流声音,在政府大力建设保障性住房的背景下,北京市保障性住房建设取得了较大的发展,据不完全统计2007年至今的3年里,北京累计新开工政策房超过2300万平米,其中廉租房102万平米,公租房51.5万平米,经济适用房719万平米,限价房1445万平米。09年新开工政策性住房924万平米,其中廉租房204万平米,限价房681.3万平米,竣工政策房面积达到225.2万平米。

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2009年保障性住房市场呈现三大特点

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区位关键:五环内稀缺。

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保障性住房建设是按照市区与郊区相结合的城市空间结构布局,强化公共轨道交通引导,充分考虑中低收入家庭生活对交通设施条件的需求。因此多数限价房项目的位置较远,均处于市区边缘地带与城市中心有一定距离,但能依靠附近地铁或公交等交通路线解决居民出行。

2009年限价房项目大部分分布在5环以外,仅有少数四、五环沿线项目。土地越拍越远,城市中心房价价格越来越高。随着北京经济快速增长,首都居住的人口急剧增加,而可供开发的土地供应量却很难跟上。待开发的居住土地资源越来越少,致使北京土地稀缺性不断加剧。连普通的商品房都挤出了城市中心,除首批位置稍好的限价房外,新建保障性住房难以进入5环以内的核心区域。

价格关键:接近8000元/平米大关。

09年北京商品房均价的增浮速度显著,尤其是高端楼盘,与今年1月相比北京住宅成交均价涨幅已超过30%。而从2009年公示的保障性住房项目来看,局部5环以内、少数4环限价商品房项目,均价已经直逼8000元/平米关口。

09年商品房市场火爆,随着商品房价格水平的大幅增长,个别限价房项目如管庄限价房已达7800元/平米的价格,虽然让人感觉价格略高,但与同区域商品房比较之下价格优势依然很明显。

另外,已经上市挂牌竞价的丰台区黄土岗居住用地,将配建公租房和限价房各6万平米,而其中限价房的销售限价为8100元/平米,这在已知的未来限价房项目中是销售价格最高的。今后随着商品房价格的不断上涨,保障性住房价格也将随之不断向上浮动,未来限价房价格进入8000元的时代已近在眼前。

成交关键:借市稳健。

08年经济适用房成交面积74.49万平米,成交套数10447套,限价商品房成交面积126.98万平米,成交套数14900套;09年经济适用房成交面积53.54万平米,成交套数7379套,限价商品房成交面积120.65万平米,成交套数14373套。

整体来看,09年成交量基本与08年的数据持平,但实际情况有所不同。

08年受经济危机影响,商品房市场大幅下行,价格成交量双双下跌,导致限价房总价优势弱化。一部分申请限价房的客户在选房现场弃购,位置远、商品房价格下行后对比不明显成为弃购的主要理由。转到09年,一年中商品房市场大幅上行,商品房价格呈快速增长的态势,原本固定保持在与周边商品房20%价格差异的限价商品房,价格优势变得更为突出。09年受商品房市场的成交带动,申请购买限价房的人数越来越多,但限价房配售供应却没能及时跟上。土地面积有限,待保障人群多,房子和人口数量的矛盾始终存在。建设速度永远跟不上申请人数的速度。一时间客户争相购买,摇号选房当天既售磬的案例比比皆是。

以上历史说明,商品房市场大幅上行,限价房优势突出;商品房稳定,限价房平稳;商品房下行,限价房观望浓重。

2010年保障性住房调控意义明显

为进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展,加快保障性住房建设是国家调控手段其中一项重要的决策。在北京整体房价大幅飙升,同时各郊区房价同步提升,南城价值洼地集中提升的情况下,保障性住房的政治意义会愈发明显。

政府已明确表态今年将加大保障性住房的建设力度,2010年将有600万套政策房、保障房开工建设,包括限价房、经济适用房、公共租赁住房、廉租房以及城市和工矿棚户区改造。其中北京市今年新开工建设政策房13.4万套,预计开工面积将达到1200万平米左右,未来还将继续大规模推进保障性安居工程建设,力争到2012 年解决1540 万户城市低收入家庭住房困难的问题。

虽然今年陆续有针对抑制房地产商品房投资的相关政策出台(1月10 日国十一条《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、二套房贷严格执行首付不低于四成贷款上浮10%的1.1倍利率、二手个人住房转让营业税征免时限由2 年恢复到5 年等),也有关于货币政策的调整(1月18日央行上调存款准备金率0.5%进一步减少银行信贷资金、第二季度贷款利率极有可能调整)以及加快物业税征收各类的消息,但在政府调控商品房市场大势趋稳的背景下,限价房市场也会稳步前行。

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