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立足市场,探究2010路在何方?  

2010-12-14 20:42:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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闲暇时,和几个东营地产圈的策划人员探讨阳光100项目中赛马特系列(板式小高层)、V6豪宅系列(点式电梯多层)为什么能够取得热销,大部分认同:目前东营这种三四线城市,房地产发展阶段依然比较滞后,依靠打造一个全新的生活居住概念,引发购房者的关注,通过现场的营销手段来实现开盘爆销。但仅仅靠概念炒作就能从消费者口袋中掏出100万来购买一套房子吗?

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从2003年起,中国房地产进入了高速发展时代,顾客置业能力也逐渐增强,任何一个项目的热销均是靠多方面的努力下实现的,而阳光100也是靠精心的策划、现场包装、样板间展示、人海战术营销等方面共同实现的,但这仅仅是从项目本体上出发,若将阳光100还原东营东城市场中,不难发现,项目先天资质较差,也无价格优势,仅仅靠项目本体上的优势也很难实现爆销。回顾2009,赛马特系列和V6系列均是在年底推出,当时东营东城市场几乎可以称之为无房可售,“日光盘”的现象频出不穷,价格也是竹节高升,阳光100在此种市场环境下开盘实现热销也就不足为奇,可见供需矛盾依然是房价上涨的主要因素。

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2010研判:下半年政策效果将显

07、08、09年的跌宕起伏,更加验证了供需矛盾对房地产走势的主导作用。而在2010政策调整年里,东营楼市的供需关系也是我们关注重点。

从上表中可以发现,东营东城在2010年的供应量达到了92.8万平米,其中小高层、高层供应量巨大,低密度产品供应较少。推盘量主要集中在上半年,下半年7、8月份,随着涌金门和万达高尔夫项目的入市,供应量达到了顶峰。

分析东城供应量之后,还需对2010年的市场需求量做出理性的判断。从2009年年底出现的“日光盘”现象到2010年3月1日格林星城项目认筹日交款800组来看,目前东城的需求量依然高涨,购房者对楼市的信心依然很足,但市场的需求量会因政策频繁出台而逐渐下滑。

去年12月到今年2月份,国家频繁出台相关政策调控房地产,“国四条”、“国十一条”等已经明确,政府要严格控制房价上涨,稳定房地产市场健康发展,并且国家已两次上调存款准备金率至16.5%。而在两会的报告中,温家宝总理提出政府需高度关注房价问题,坚决遏制房价过快上涨;住建部部长也强调:稳定房价”不行也得行”,并声称将出台更严厉调控措施遏制房价。这将意味着国家将逐渐加大力度调整房地产,但具体相关政策会在两会后逐渐出台,根据2008年市场调控的经验以及政策作用的滞后性,预计在下半年,政策调控的效果将逐渐显现。

东方明珠策略

上半年入市实现“快销”

如果我们的判断是合理的,那么东方明珠项目应该如何把握市场时机,赢取最高利润?

房地产价格的高低主要由供需矛盾决定的,从东营东城房地产市场供需关系图中,不难发现在上半年,供应量开始逐渐释放,而随着政策频繁出台致使观望指数升高,需求量逐渐减少,但整体上供小于求,房地产依然稳定发展;下半年供应量继续增加,更多房地产的政策出台,尤其是金融政策的出台,将严重打击购房者的置业信心,作为能源型城市,人均收入水平较高,置业需求又是以改善性居住为主,在购房者对楼市失去信心时,市场需求量会急剧下滑,市场转冷。在下行市场中,项目入市越早,则利润越高。

从价格与销售速度上看,由于从09年12月到10年2月,东营东城市场几乎无房可售,积压3个月的需求量将在上半年逐渐释放,3-6月份大量项目的频繁开盘,价格可能会小幅攀升,销售速度比较乐观,但会与入市时间成反比;下半年受政策影响,可能会出现价稳量跌的现象。

2010年,东方明珠应立足于市场,以市场为导向,加快前期筹备工作,尽早开展推广,开始蓄客,趁市场环境较好的上半年尽快推向市场,通过多次开盘热销,实现价格上涨,以“快销”的方式实现全案销售,同时能够实现项目口碑传播,树立企业知名品牌;当下半年市场转为下行时,二期可通过一期已经建立起的客户信心、项目口碑和企业形象来抵御市场环境的冲击。

亚豪房地产服务机构(www.yahao.cn

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