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两会后北京房价继续冲高  

2010-12-14 20:59:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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土地供应不足,高地价决定高房价

两会后北京房价继续冲高 - yahao - 亚豪机构的博客 

寄希望于两会出台更严厉的打压政策,无疑是目前市场的正常反应。但是需要说明的是,经历09年底和10年初的政策调整,市场的观望情绪已经基本释放。而新的、更严厉的调控政策不存在基础,特别是经历了前后达7年的政策调控的努力,效果是越调越高,作为投资方的房企与购买方的个体消费者,对于楼市越来越理性。表现在即使是09年楼市高峰期,房地产投资并没有明显的上升。2009年,全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%。但是,对2010年市场供应直接影响的两大指标,也就是全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米,09年比08年下降18.9%;完成土地开发面积23006万平方米,09年比08年下降19.9%。

北京市场,城八区土地供应严重不足的现象,在09年全年的土地供应中已经显现。那么,2010年北京市场发力的应该是城八区以外的区域。而通州、大兴、房山无疑成为新的增长点。

原因当然还在于拍卖土地的天价,这是决定未来房价的最主要因素之一。

09年通州领涨北京楼市,2010年继续领涨

09年5、6月间,最先发力的无疑是通州,地铁八通线沿线项目的价格上涨很快。我们08年热销的新通国际花园项目,随着九棵树地块的楼面地价产生,售价提至15000元/平米,仍然热销。

而《新京报》3月3日消息:2010年的开局,北京通州市场继续领先发力,多个楼盘定价超2万元/平米。位于通州河滨路的月亮河价格从22000元/平米上调至26000元/平米。对于此次调价,该项目营销总监张奕奕告诉《新京报》记者,目前此批房源只剩下十几套大户型,整个项目的可售部分也仅剩下4万平米,上调价格主要是考虑到产品的稀缺性,4月该项目还将推出新房源,预计价格会比26000元/平米更高。此外,通州在售楼盘或即将开盘的一些项目,定价也超过20000元/平米。

而新近成交的通州半壁店地块并不属于通州新城核心区,但楼面地价已破万元。这是影响通州项目价格的关键所在。而通州领涨的局面,一定会延展至大兴以及房山。

综合数据显示,从09年年初,通州区域的房价在七八千元左右,但是经过09年的发展,高房价的项目已经接近2万,均价也已经达到1万2,尤其是2009年下半年以来,区域房价涨幅普遍达50%。2010年通州集中入市的楼盘主要以高品质住宅为主,如北京ONE、龙湖·花墅香醍等高端项目。截止09年年底,通州楼盘均价已达14000元/平方米,最高价已达20000元/平方米,2010年还将会进一步上涨。

09年存量房下滑明显,2010年楼市供需矛盾难以改善

09年供应不足无疑是北京房价上涨的主要原因。北京楼市去年的供应面积和供应套数分别只有1004.1万平米和8.7万套,成交面积比供应面积多出90.9%,成交套数比供应套数多出89.3%。经过去年一年的消化,北京楼市的期房商品住宅库存由2008年底的10万套降至了2009年底的不足6万套,创下近年来的新低。

这一现象一定会传导至2010年。在两会后,随着通州发力的还将有大兴、房山、顺义等09年天价地云集的区域市场。

根据北京市房地产交易管理网统计数据显示,1月北京住宅签约套数为6441套,面积为67.40万平方米。其中,期房成交量跌至5261套,降幅为68.13%,而现房的成交量更是降为1180套,下降幅度达70.57%。

然而成交量虽然萎缩,库存量仍低于10万套的警戒线。截至1月31日,可售商品住宅共计93433套。所以一月份新开盘均价逆势上扬至20000元/平方米,较去年12月增长了3.24%。

据《京华时报》报道:2009年出让的土地中,城八区居住类用地的总规划建筑面积较2008年下降了41%。

土地供应趋紧的情况很难改观。而由于政策调控的影响,天价地修改容积率等等的拔高思路也被堵死。那么我们寄希望于加大楼市供应,基本也是徒劳的。

我们能感觉到的是12月份的政策经历了几次转折。宏观经济的不确定性,对楼市的政策产生很大影响也属正常。经过政策的拉锯,至12月底,政策基本明朗。一个月间的翻云覆雨,最终矫枉过正的思路基本确定,加上营业税2转5的影响,一月份二手房成交面临供需双方的拉锯博弈也属正常。所以,楼市僵局结束恐怕要到3月底。

北京基准地价提升终将导致地价上涨

还有一个长期原因,在于北京基准地价的提升,会影响地价上涨。新的拆迁条例即使不能及时出台,但是基于影响面的逐渐扩大,土地征收环节的影响也必将很快沿导至拆迁实践中。对地价影响最大之处在于拆迁安置标准的大幅提高。这也是未来土地市场的现状。而目前正在制定中的《土地管理法》基调是承认私有产权,特别是房屋财产权,成为土地私有产权的发展方向,这一因素决定了土地的进一步提价。而且公益用地市场化征收也将是未来的方向,这是最广大底层百姓相当有益的政策调整。但是,这一变化客观造成土地价格的上扬。这个代价是必须承受的。北京应该是拆迁安置最难的城市,补偿标准的提高也是最大幅度的。

事实会证明,经过对政策的适应期,供需双方的博弈供方要占绝对主导。预期会导致供方—、二手房业主和开发商一致观望,不会急于出手变现。

亚豪房地产服务机构(www.yahao.cn

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