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用我之心、达你所愿,打造标杆、谁与争锋  

2010-09-19 17:15:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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北京的卫星城不多,至今也就只有两个卫星城,一个是亦庄,另一个是黄村,但这两个卫星城都在北京的南城大兴。大兴作为距离北京最近的郊区,扼守北京的南大门,南部进出北京的必经之路,京开、京石、京津塘高速,京沪高铁、南苑机场、地铁四号线延长线、五环、六环线,四通八达的现代化立体交通路网,自由通达各地。

大兴黄村作为被批准的北京首批卫星城,从当年只有两条街道、面积不足2平方公里的黄村卫星城,到现在方圆几十平方公里的大兴新城,不到三十年,基本形成了“八横八纵”的路网格局,通过道路基础设施建设,使大兴与中心城区的联系、新城之间、新城与各镇之间的联系更加便捷。

而作为大兴城市建设发展的主要推动力量,房地产业也经历了从最初非市场化阶段的专业程度不高,开发项目以宿舍楼和自建楼为主,到市场发展阶段的有市场化意识,开始大量建设普通住宅;再到注重专业分工,完善产品品类的初级市场阶段。进入08年以后区域开发项目更加强调平台资源和精细化操作,对于产品细节和品质的要求逐步提高。市场对于产品升级的需求开始显现。

而博悦府项目作为大兴第一个区域高端居住社区,其虽然不能成为豪宅,但其是用精品意识和品质地产的理念来打造面向区域升级换代的二次以上置业人群的低密度花园居所。对于这样的产品打造,亚豪机构作为项目的直接参与者和操盘者,是充分考虑了现实的市场情况和长远的品牌建设需要而做出的。

市场机会给了我们一个谁与争锋的理由

自2000年前后大兴区域房地产市场开始市场化运作,商品房市场经过近10年的发展,市场已经告别初级发展模式,开始进入相对成熟的市场化发展阶段。

大兴区域市场在2005年前后开始放量,到07年达到了一个区域发展的高峰,无论从市场开发规模(华润翡翠城、领海·浅水湾、清城、时代龙和大道、彩虹新城)和所供应产品类型(普通住宅、酒店公寓、别墅大型商业、写字楼),都有了长足的发展。

作为距离北京城区最近的卫星城和轨道交通的率先开通,大兴先后吸引了诸多有着很强专业技术能力的品牌开发商的青睐,华润置地、顺驰地产、路劲地产、城开集团、住总集团、富力地产等先后在区域市场拿地开发,同时带动了大兴区域整体的房地产开发水平和专业操作能力。

大兴区域市场在07年后因为土地供应和市场环境的变化,市场供应出现了断档,区域市场在售项目只有领海·天使湾、艺苑桐城两新盘供应,而丽园阳光、阳光乐府则只有尾房供应。而远在五环之内的鸿坤理想城的区位环境并不为黄村区域的客群所认可。

 整个08年区域市场供需矛盾进一步加剧,市场供应并不能满足首次置业和首次升级换代的客群需求,直接推高区域二手房的成交价格,尤其是三居以上的大户型住宅价格涨幅明显,与博悦府一墙之隔的清城其二手房价格从09年初的9000元/平米,一直到现在直接报价15000元/平米。

从市场供需和竞争的角度可以看到我们处于一个相对弱竞争的市场,当前市场供应不足,特别是三居以上的改善型居住需求明显,这是博悦府项目打造区域高端的一个市场机会和基础条件。

开发愿景要求我们打造一个优秀的项目

长信达地产虽然是大兴区域的一个新兴地产企业,但其核心团队对于大兴房地产市场和大兴房地产项目的都有着独到的见解和判断,对于项目用地总面积:15423.14m2,建设用地面积:10746.62m2,代征道路面积:2363.55m2,代征绿地面积:2312.97m2,容积率:2.2,绿化率:35%,项目总建筑面积23641平米这样的指标数据,开发商并没有因为小项目而降低要求,相反经过08年市场的调整和变化,开发商对于品质地产的抗风险性和精品意识有了更新的认识。对于该项目的产品定位也经历了从精品小户型到舒适大宅的转变。

从开发的角度长信达地产对于项目的开发愿景,希望做精品项目,开发品质地产,这是博悦府项目打造区域高端的一个主导因素。

客户需求给了我们实现区域高端的可能

大兴黄村,经过近10年的地产发展,产品的升级和客群需求的升级已经到了一个临界点,过去区域超过200万平米的普通住宅供应,基本满足了区域中端置业人群的居住需求,但随着经济水平的发展和市场开发水平的提高,大兴区域的高端地产需求日益突出,07年以后区域升级换代需求逐渐成为区域一个主要购买力量,原生墅的低密度产品和区域二手房的大户型热销都是一个很好的例证。而本项目强调迎合区域升级换代需求的产品打造思路派生出了项目将是以舒适型三居和四居产品为主的舒适型居住社区。

而区域内的三类人居:第一类,私营企业主作为区域的高端置业人群,其将是项目四居和叠拼产品的主力消费人群;第二类,高级公务员是区域另一个潜在的购买人群,其将是项目三居和四居产品的主力消费人群;第三类,个体经营商户是区域置业客群的一个重要补充,其将是项目适用三居的主力人群。

从区域客群的升级需求出发,注重空间功能尺度和产品细节的舒适型大户型产品成为了项目产品定位的必然,这是博悦府项目打造区域高端的一个核心体现。

亚豪使命要求我们树立一个区域的标杆

亚豪机构在上个世纪90年代,是从大兴开始其房地产营销代理的业务的,当年的郁花园项目作为区域为数不多的商品房项目,在大兴区域市场赢得了不错的销售业绩和市场口碑;而博悦府项目作为亚豪机构时隔10年以后再回大兴区域的第一个项目,其对于亚豪机构来说都是一个自我超越和挑战,如何突破自己,如何为开发商的品牌加分,给予大兴市场一个优秀的项目都是我们需要考虑的。

在亚豪机构接手该项目之前,也有若干京城地产界的知名营销策划机构,给开发商出谋划策,定位精品小户型的快销产品是该项目的最初方案,从年初的市场形式判断,这样的产品定位也可以理解,在市场形式不够明朗的时候,通过产品的低总价降低销售门槛,保证项目快速销售,资金快速回笼,这是一个相对稳妥的策略。但作为一个专业地产综合服务机构,我们考虑项目的定位和收益,不能只算经济账,我们需要把好市场的脉,但我们更需要通过项目的开发,让开发商开发利润得到保障的同时,让其品牌溢价增值。我们不仅是要告诉开发商我们可以帮他卖房子,我们要帮他打造品牌,帮他经营企业。我们希望通过一个项目的合作,让亚豪成为开发商的全天候伙伴,而不是甲方乙方。

从树立区域标杆的角度出发,结合亚豪机构多年的市场操作经验和开发商对于项目的开发愿景,博悦府京南核心区域,首席花园大宅的产品雏形基本清晰:美式洋房风格多层、小高层、叠拼建筑,厚重大气的立面设计,精细化的园林景观环境营造,品牌化的物业管家服务,私家电梯,花园入户,智能化家居环境营造,精装公共区域,首层独立入户,赠送下沉小院和私家花园。这样的产品设计和策划实施是博悦府项目打造区域高端项目核心竞争力和价值点。

亚豪房地产服务机构(www.yahao.cn

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