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马驹桥:六环以外最贵板块,价格出现下行迹象  

2011-11-10 17:27:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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马驹桥:六环以外最贵板块,价格出现下行迹象

 

文/亚豪机构市场研究经理 董成竹

 

 

马驹桥区域在售项目较少,多数为普通住宅及商住项目

作为亦庄第二生活区,通州马驹桥区域的发展明显快于通州的其他区域,该区域虽然在售项目不多,但多是知名企业开发的项目,无论是项目体量还是产品品质,均在京城楼市中占有重要的地位。据亚豪机构统计数据显示,目前该区域在售的项目有五个,分别是米拉village、融科钧廷、合生·世界村、珠江奥古斯塔城邦、星悦国际。从产品的物业类型来看,主要是普通住宅和商住项目。整体均价16240元/平米,与大兴亦庄区域的价格水平相比,具有明显的差距。从户型设计来看,这些项目多数是主流的一居、两居、三居产品,户型面积多在150平米以下,200平米以上的大户型产品比较稀少。亚豪机构副总经理高姗指出,马驹桥区域虽然紧邻亦庄经济技术开发区,但其地理位置毕竟较远,有些项目甚至在六环以外,从地理位置上看毕竟不如亦庄核心区域的产品。但不可否认的是,马驹桥区域的产品得益于亦庄开发区的利好,使其成为六环外最贵的版块。据亚豪机构统计数据显示,10月份(截止16日)京城六环外商品住宅成交均价为11352元/平米,而马驹桥区域项目成交均价在18000元/平米以上,远高于六环外的成交均价。亚豪机构副总经理高姗指出,马驹桥区域的产品主要对位是亦庄开发区的客户,承载亦庄区域外溢的购房客户,由于其产品价格与亦庄区域的产品相比具有一定的价格优势,且交通也较为方便,因此也具有一定的市场认可度。

六环外项目销售乏力,价格出现明显下滑迹象

由于调控政策的持续发力,京城楼市外围价格战愈打愈烈,尤其是远郊区域的外围项目及前期上涨过快的区域,在经历长达八九个月的严厉调控之后,这些区域的成交量急剧下滑,由此也带来了价格的跳水。据亚豪机构统计调查发现,位于马驹桥区域的六环外在售项目也出现了销售乏力,价格明显下滑的现象。例如,融科·钧廷项目,自7月份以来一直没有成交记录,珠江·奥古斯塔城邦项目10月份也没有成交。而从价格水平及销售策略来看,融科·钧廷项目开盘均价18900元/平米,当前团购价仅15000元/平米,每平米让利3900元,相当于下降了20.6%,而合生·世界村项目目前打折到了97折。珠江奥古斯塔城邦项目,目前开盘均价仅12500元/平米,比前期的项目售价下降了10.7%。亚豪机构副总经理高姗指出,虽然马驹桥区域得益于亦庄开发区的利好,项目价格水平高于同区域产品,但是在持久且严厉的调控政策作用下,区域客群的开发以逐渐释放,尤其是当前银行严控信贷,甚至连首套房利率都大幅提高。这些对于开发商销售产品来说,均意味着难度进一步增加。在京城外围项目价格普遍下滑的大环境下,马驹桥区域不可能独善其身。价格出现下滑也是情理之中的事情。在当前的弱市环境下,要想突破销售困境,势必要突出性价比优势,因此,价格下行成为必然。

近期将有三个项目入市,低价入市策略将成共识

    据亚豪机构调查,近期该区域还将有三个项目入市,分别是首开国风美仑、合生世界花园、UP生活,这三个项目中,仅首开国风美仑项目是70年产权的普通住宅项目,其他两个项目均是商住项目。从价格水平来看,仅合生世界花园项目确定了开盘价格在15000元/平米左右。其他两个项目均没有确定价格。但从合生项目的价格水平来看,已经比其前期的合生世界村项目每平米下调了四五千元的水平。对此,亚豪机构副总经理高姗指出,当前楼市调控力度丝毫没有放松,市场大势难以改变,临近年底,开发商销售压力艰巨,在此种种不利因素之下,这些项目入市销售,势必肩负着较大的责任与压力,因此,灵活而务实的定价策略尤为关键,高姗认为,合生项目的定价策略说明,低价入市已经成为了开发商的共识。未来取得相对较好的销售业绩,开发商势必会审时度势,突出产品的性价比优势,以期来占领市场,达到销售目的。

 

 

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