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房山楼市起伏跌宕,房价下跌比较明显  

2011-12-21 09:34:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房山楼市起伏跌宕,房价下跌比较明显

 

 

从整个北京房地产市场来看,今年调控政策实施以来,部分郊区项目所受影响比较严重,房山就是其中之一。根据亚豪机构数据统计,今年年初1月份房山区域的成交量为1421套,占全北京市成交份额的13%,彼时该区域的成交均价为14979元/平方米,2月份房地产政策一经推出,该区域成交量急转直下落至175套,成交占比也跌至4.66%,此后随着部分项目不断调整价格,以价换量以及新盘低价入市,该区域成交情况也一直起起伏伏,最高月度成交量曾达到1192套,而最低却仅为437套。与此同时区域成交均价也出现较为明显的下跌,11月份该区域成交均价为12396元/平方米,相比年初下跌幅度为17.3%。

亚豪机构副总经理高姗分析认为,房山区作为北京西南角的远郊区县,因距离城区较远一直就来就是楼市的低洼地带,09年该区域楼盘均价仅在5000元/平方米左右。而随着近两年城区市场逐渐饱和,购房群体外溢明显,以及南城计划的政策倾斜、良乡卫星城、长阳新区的规划发展以及地铁房山线的规划与开工,该区域在短短的两年时间内,土地出让面积成倍增长,开工楼盘如雨后春笋般密集入市,而在售价格也是每月都有提升,最高时该区域曾出现近20000元/平方米的销售价格。如此快的增长速度下,其中的泡沫成分不言而喻,尤其是部分区域是靠“预期炒作”,实现“价格上位”,在目前整体楼市一片惨淡的情况下,这些区域出现哀鸿遍野也就不足为奇。

良乡:内部客源对区域仍有一定支撑

目前房山区在售楼盘项目主要集中在三个区域:良乡、长阳、窦店。其中良乡作为房山的老城区中心开发较早,生活氛围较为浓厚,当地开发企业开发的老项目较多,例如阳光邑上、北潞尚界、瑞雪春堂、鸿顺园等,老项目因产品品质参差不齐,因此在售价格也相差较多,其中瑞雪春堂与鸿顺园东区在售价格在12000-14000元/平方米左右,而阳光邑上与北潞尚界的报价在15000-16000元/平方米左右。作为唯一一个大型房企进驻良乡开发的金地朗悦项目,其目前售价在15000元/平方米左右。

亚豪机构副总经理高姗分析认为,良乡区域因有大学城、高教园与物流基地的支撑,该区域内部尚有一部分客源支撑,而这部分当地客源现在也更加看重大型房企所带来的产品品质,因此金地朗悦项目自开盘来10月、11月、12月(截止14日)分别成交25套、14套、4套,这一销售业绩虽然称不上多好,但是相比区域内其他几个项目近几个月的个位数成交还是要好看很多。虽然如此,但金地项目仍承受更多压力,因进入较晚,金地项目的土地成本与其他价格项目已不可同日而语,如果区域继续下行其必不具备更大的价格竞争优势。

长阳:同质化竞争严重致房价仍有下行压力

长阳区域是近年来房山区的后起之秀,其发展速度之快,获得规划支持之多,已有取代良乡成为房山新中心之势,这一区域也是大型房企进驻最多的一个区域,在售项目包括中粮万科长阳半岛、长阳光和作用、首开熙悦山、北京城建徜徉集等。该区域目前主力在售价格区间为14000-15000元/平方米之间,相比最高点时已经下跌3000-4000元/平方米。在主力价格区间之外,该区域部分纯新盘项目今年均以较低价格入市,例如翠林漫步、长阳光和作用、首开熙悦山三个项目均以14000元/平方米的价格开盘销售,但实际成交价格均在该价格之内。而区域内两个精装修项目中粮万科长阳半岛与绿地新都会国际花都两个项目报价相比其他项目高出1000-2000元/平方米,但是从实际成交价来看,绿地新都会国际花都项目11月份成交均价在14277元/平方米,而中粮万科长阳半岛由于此前被某企业团购一批房源,因此近期的成交均价也在14000元/平方米左右。

从目前该区域的成交情况来看,低价开盘与降价销售的情况也取得一定成果,其中翠林漫步项目9月份入市当月成交150套,首开熙悦山、芭蕾雨悦都、绿地新都会国际花都等项目月均成交量均在两位数以上。而成交较差的几个项目,长阳光和作用虽然价格也已下调,但是由于距长阳核心区相对较远,因此近两个月成交套数仅为3套、4套;而另一个项目建邦华庭则是因为价格居高不下,因此已销售套数仅有7套。亚豪机构副总经理高姗分析认为,作为受调控冲击较大的远郊区县,该区域价格仍面临较大下行压力,另外由于周边均为大型房企的新兴项目,同质化竞争非常激烈,因此只有率先降价到位才能占领市场。

窦店:“外来和尚会念经”

窦店区域由于距离地铁已经房山发展的中心区域较远,因此较适宜本土客源或城区客源第二居所或养老居所,例如该区域内的世界名园项目就主打养老牌。目前该区域在售项目有4个,其中山水汇豪、水墨林溪与世界名园是区域内的老项目,而万科幸福汇则是大型房企今年进驻的新品。与良乡的情况类似,区域老盘的售价均在7000-9000元/平方米左右,而新盘万科幸福汇项目开盘均价为10500元/平方米。

虽然万科幸福汇的售价相较其他项目要高出一截,但是从目前该项目的销售情况来看,这一价差也为多数购房者所接受,该项目自6月份开盘以来已累计销售243套,而其他项目成交情况均不容客观。亚豪机构副总经理高姗分析认为,随着人们对生活品质的认知水平不断提高,郊区原住民对居住品质的要求也在不断提升,本土的老项目楼盘已不能满足他们的要求,大型房企对项目规划、户型设计以及配套设施的引进都对其产生巨大吸引力。因此当地本土项目只有与外来项目价格拉开一定距离才能重获青睐。

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