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年关临近,开发商备战“收官”,项目打折促销愈演愈烈  

2011-12-28 09:17:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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年关临近,开发商备战“收官”,项目打折促销愈演愈烈

 

文/亚豪机构市场研究经理 董成竹

 

开发商备战“收官”,京打折促销项目愈加增多

年底临近,开发商进入了“收官”阶段,面对仍然低迷不振的楼市,开发商使出了浑身的解数,力求使项目在年底来临之前,有一个完美的结局。促进销售,自然会运用价格手段,打折促销、让利销售、提高产品性价比等措施自然是开发商所常用的手段。据亚豪机构调查发现,临近年底,京城打折促销项目越来越多,据不完全统计,目前京城在售的项目中,有近六成以上的项目有不同程度的打折促销。其中,近期比较典型的、力度颇大的打折项目有近三十个,如有的项目打折幅度甚至达到了6折。这在以前的市场环境下的难以想象的。对此,亚豪机构副总经理任启鑫分析指出,目前市场环境对于开发商来说,并无多少利好,尤其是前些天北京市政府定调了明年的房地产调控不会放松,限购政策仍然执行,这让一些心存幻想的开发商彻底绝望,另外一方面,市场一度出现了低价盘入市畅销的案例,如龙湖时代天街项目等,也起到了很好的示范效果。在这样的背景下,出于对销售业绩的要求,越来越多的开发商开始备战“收官”,打折促销的项目也进一步增加了,而且打折力度较之前期也有了明显的增加。

 

知名房企全线促销,远郊新城项目价格诱人

据亚豪机构调查发现,当前比较典型的打折促销项目中,知名房企开发的项目也参与到打折促销的阵营中,而且往往是旗下全线产品进行颇有力度的打折促销活动。例如,目前北京万科的几个知名项目均在执行打折促销的策略,如位于房山区的两个项目中粮万科长阳半岛和万科幸福汇,开盘均价分别是17500元/平米和10500元/平米,这两个项目目前均有95折的优惠。而位于朝阳区的万科蓝山项目首付60%以上98折优惠,首付50%以上99折优惠。而位于昌平的金隅万科城项目也可以享受一定的折扣,除了万科外,北京城建、金融街控股、远洋地产等知名房企均有全线促销的动作。对此,亚豪机构副总经理任启鑫分析指出,知名房企的项目打折促销,往往能够起到很好的品牌联动的效果,比单一项目的降价促销效果明显,而且,从客户的认同度来看,往往对这些项目的关注度能得到很大的提升,因此,知名房企全线促销,能起到事半功倍的效果。

当前,除了知名房企纷纷加入打折促销的阵营中外,远郊新城等热点区域的项目打折促销力度明显加大,据亚豪机构调查发现,大兴、房山、通州、昌平等新城区域的打折项目激战正酣,如通州区的一些项目非常高调的进行打折促销,甚至还引起了老业主的维护活动。如华业东方玫瑰、京洲世家、天时名苑项目等,打折促销的力度均比较明显。而在大兴区,北京城建·红木林、金融街·金色漫香林等项目的折扣力度也是颇有力度的,折扣甚至达到了93折。昌平、房山区域也是如此,打折项目层出不穷。亚豪机构副总经理任启鑫指出,新城区域当前是楼市的主战场,往往是同区域中有多个产品类型、品质相当的项目,这样势必会增加同质化的竞争,而在当前市场环境下,谁能拿出有竞争力和诱惑力的价格,谁就能在弱市中赢得主动权。因此,打折项目间的肉搏战不可避免。

 

打折项目力度不减,但销售效果大相径庭

    据亚豪机构统计数据显示,在当前典型的打折促销项目中,折扣的力度较之之前的98、99折已经普遍下调至92、93折的范围,有的项目甚至达到了88、89折的程度。由此可以看出,当前楼市环境下,打折项目的力度的确不小。但是,从另外的角度来看,项目打折了不一定就代表着旺销,据亚豪机构统计数据显示,12月份(截止12月19日),在25个典型的打折促销项目中,成交效果差异性较大,有的项目销售了数百套,而有的项目销售近几套,有的甚至在12月中竟然是零成交。如金隅万科城项目,12月(截止12月19日)已经成交量了330套,中弘北京像素也售出了228套,而有的项目的销售成绩并不理想。同样的打折促销,为何效果会大相径庭,亚豪机构副总经理任启鑫分析指出,促成客户购买产品的因素较多,而价格仅仅是其中的一个指标,此外,如产品品质、周边环境、配套设施、物业服务、品牌因素等均是客户要考虑的,毕竟买房行为是大事情。所以,客户在购房时会进行通盘的考虑。而据亚豪机构调查,同一区域中,同品质产品中,谁先降价、谁的产品更有竞争力、谁的促销手段能引起市场的强烈反应,谁就能更好的把握先机,促成交易。如上述案例中金隅万科城无疑具有很强的品牌优势,而北京像素项目的六折优惠是震撼人心的。这些都是促成交易的要素。

 

打折项目影响楼市走势,京城房价进入实降期

    打折项目日渐增多,对京城楼市的走势尤其是对房价的影响是显而易见的。据亚豪机构统计数据显示,11月份,京城商品住宅成交均价为19620元/平米,环比下降了5.5%,也是自2011年4月份以来的最低价,而统计数据显示,北京新建住宅价格环比涨幅在出现连续5个月的停涨后,11月份则出现环比下跌,这也是今年的首次环比下跌。亚豪机构副总经理任启鑫分析,经过近一年的严厉调控,目前市场在售的房地产项目多数下调了价格预期,打折促销项目的增多,从本质上促进了房价的回归,由此也引领北京房价进入实降期。任启鑫预计,明年一季度,楼市调控的力度不会减轻,加之节假日因素的影响,楼市低迷的大势难以改变,为促进销售,打折的项目不会减少。由此可见,各项目间的销售竞争压力仍然不小。

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