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无新盘推出致5月别墅市场量价回升但仍处低位,独栋领跑大市  

2011-06-29 09:33:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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无新盘推出致5月别墅市场量价回升但仍处低位,独栋领跑大市

 

5月北京别墅市场量价回升但仍在低位运行
    5月北京别墅市场虽然止住了自2月以来连续3个月来的持续下滑,但就最终的成交量和成交均价来看,仍处于低位运行,并未形成明显的反弹趋势。据亚豪机构统计数据显示,2011年5月,北京别墅市场共有35个项目实现成交,累计成交别墅93套,环比4月成交量上涨了36.7%,但仍未超百套。同时,5月成交均价为27100元/平米,环比3月增长1446元/平米,涨幅为5.6%。
    亚豪机构副总经理任启鑫分析,别墅产品的销售模式与普通住宅或公寓产品不同,购买别墅的客群多作为改善升级或者收藏投资使用,购房决策周期相对缓慢,一般会超过3个月。北京限购令的实施对别墅市场造成了极大冲击,别墅的购房客群绝大多数是多套置业者,正处于政策打压的范围内,令别墅的成交量从1月份的277套,一路跌落至4月的68套,创下了历史新低。虽然5月北京别墅市场的成交量和成交均价实现了双双回升,但从因调控而导致延长的销售周期来看,本轮上涨应该仅是3、4月份被积蓄下来需求入市,并未能形成整个别墅市场的回暖,仍在低位震荡。
    另据亚豪机构数据统计显示,从今年1月开始,连续5个月别墅市场仅有一个纯新盘入市销售,唯一一个新盘则是3月推出的中海九号公馆,半年一个新盘的窘境,让原本就一直低迷的市场更加失去了活力。
    任启鑫分析,从2003年别墅用地禁批后,纯粹的别墅项目越来越稀缺,现在市场中大部分新项目都在采用多物业类型混搭的方式,形成一种复合型别墅形态。而考虑到一个项目内既有洋房,又有公寓,还要建造别墅,这对于景观处理、客群划分、产品定位都提出了非常高的要求,如果不是在别墅领域有很高造诣的开发商,很难在今天的市场做出让挑剔的购房者满意的产品。因此,无论是从购房需求上,还是开发难度上,都造成了一段时期无新盘的现象,而这种现象的延续,则会直接抑制客户的购房意愿。

别墅项目能否经得起销售考验,主要有两项标准,第一个就是新项目是否具有亮点,在有能力购买别墅的客群中,支付能力并不是制约购房的关键因素,能不能够购得更好、更满意的房源,才是这部分购房者所关注的。因此,越是在整体市场处于低谷的环境下,越会产生抄底心态,长时间被抑制的需求会被优质的新房源所激发,从而促进产生成交。
    第二个则是完善的环境和配套,越是老项目销售周期越长,往往在前期客户入住后,后期房源仍在销售,但这时,项目的居住环境和配套已经趋于完备,所见即所得,如果能够借助完善的环境和配套,同样会取得不错的销售成绩。
价值投资、看重升值潜力心态下,整体市场越差,独栋别墅销量越佳
    随着4月北京别墅市场成交量跌入谷底,5月量价开始有所回升后,回暖最明显的首推独栋别墅。据亚豪机构统计数据显示,5月北京别墅市场共成交93套,其中独栋别墅成交47套,占成交总量的50.54%,环比4月增长了近10个百分点;而在成交均价方面,5月独栋别墅成交均价为28160元/平米,较4月增长了18%。
    从进入今年开始,北京别墅市场呈现出的是整体性成交下滑,无论是独栋、联排、双拼还是叠拼,这几类产品在市场中的表现都显得较为平淡。直到5月份,又是一轮通过独栋别墅的成交回暖而带动的别墅市场整体升温。
    亚豪机构副总经理任启鑫分析,在市场处于常态的时候,因为并不存在外界压力,无论是独栋还是联排,又或是叠拼,会根据不同的项目、不同的产品优势,呈现出各自的波动曲线,此消彼长都属于正常的市场行为。但是,一旦遭受外力,在形成下滑趋势后,最先实现成交回升的基本上都是独栋产品,这是一种因购买抗力而引发的选择最佳终极居所的过程。现在覆盖整个别墅市场,几乎绝大多数有支付能力的购房者,都在限购范畴之内,在这种谨慎对待最后一套房产的心态下,越来越多的购房者会对纯粹的别墅生活更加向往,而能够代表这类别墅生活最突出的产品,就是独门独院,享有私家花园的独栋别墅。因此,每当市场出现调控或大经济环境骤变时,率先赢得购房者青睐的,往往都是独栋别墅。 
    任启鑫认为,独栋别墅随着市场不断向前发展,产品稀缺性的优势也在不断放大。虽然别墅用地停批后低密度类别墅不断涌现,但是,如果想在低密度地块中设计出优秀的独栋产品,却是非常困难的。对于独栋别墅而言,超低容积率的要求,15米以上的楼间距,对每栋别墅与外界,甚至户与户之间的景观要求都非常苛刻,这就直接形成了独栋产品供给的稀缺。在目前调控之下房地产形势严峻,只有稀缺的产品才具有更强的保值增值能力,高端客群注重的是价值投资,看重的是长远的升值空间,因此购买独栋别墅成为资金避险的首选.

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