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8月入市项目涨跌互现,商住项目抬头  

2011-09-21 09:05:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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8月入市项目涨跌互现,商住项目抬头



    亚豪机构统计数据显示,8月北京共有30个项目开盘销售,与6月份齐平,成为今年以来开盘量最多的一个月。其中包括建邦华庭、保利东郡、保利中央花园在内的纯新盘9个,老项目后期21个。30个项目累计新增商品住宅11120套,供应面积123.7万平方米,环比7月均有大幅增加,其中供应套数增加12%,面积增加33.4%。

    亚豪机构副总经理任启鑫分析指出,调控6个月之后,很多前期观望的楼盘迫于资金压力不得不入市销售,另一方面二三线城市限购大幕的开启,使得很多期望通过二三线城市销售回款支撑公司运营的企业不可不改变策略。因此导致8月份北京市楼盘入市量大增。

    根据亚豪机构数据统计,8月开盘的项目当中,6个项目有不同程度降价,包括金隅万科城、红木林、中粮万科长阳半岛、悦溪公寓、水墨林溪、芭蕾雨?悦都。这6个项目有一个共同的特点是均为五环以外的郊区项目,其中两个位于昌平区域,4个位于房山区域,相较通州区域的大幅降价宣传,这两个区域项目多为500元左右的小幅度降价,而这种小幅降价“以价换量”的策略也使得开发商回款迅速,8月份成交排名前十的项目当中,万科的金隅万科城与中粮万科长阳半岛均位列其中,当月分别回款2.76亿和2.96亿。

    亚豪机构副总经理任启鑫分析指出,在现在这个阶段,大幅度的降价反而不一定是解决销售的良药,以近期通州区热炒的润枫领尚项目为例,该项目由年初的预售均价2.5万元/平方米降至现在1.5万元/平方米进行销售,而其周边项目富力又一城目前的售价为20000元/平方米,精装修。降价行为虽然对于购房者来说“看起来很美”,但是深入分析却能看出这其中存在巨大的风险。该项目地块拿地时的楼面地价为6746元/平方米,按照1.5万元/平方米的销售均价来算的话,楼面地价的成本已近45%。而该项目的开发商在京仅有此一个开发项目,且该项目自5月份领证之后至今仅有一套成交。如果这种销售状况持续下去,或者项目的销售不能支撑地价以及后期施工费用的支付,企业资金链出现问题,该项目即存在烂尾的风险。

    在整个楼市声音一片看跌的情形下,有一些项目却在逆市涨价,8月份开盘项目当中出现实质均价上涨的项目也有6个:橡树湾、首开常青藤、首开国风美唐、观唐云鼎、万科幸福汇、中信新城。其中万科幸福汇10500元/平方米的本期开盘均价比上期上涨500元,本月万科共有三个项目开盘,其中两个项目降价,一个项目涨价,涨跌幅度均在500元左右,亚豪机构副总经理任启鑫分析指出,这也是目前旗下较多项目开发企业的一种销售策略,通过不同项目以及相同项目不同阶段的价格小幅调整,一方面对购房者实施“心理战术”吸引成交,也不至于对前期业主造成不利影响;另一方面通过不同项目之间的协调实现公司利益的最大化。万科公司通过这三个项目的配合,8月份实现将近6亿元销售回款,成为策略型涨价的典范。

    另一种目前这种形势下仍能保持上涨的为相对高端项目,例如橡树湾与观唐云鼎,本期开盘分别上涨900元、1200元,此类高端项目不管是地段取胜还是以产品取胜,从项目本身来说涨价都有一定“底气”,一方面因为资源稀缺,绝对数量较少,另一方面则是因为兼具投资产品保值增值的特性,因此能够出现逆势价格上涨的情形。而橡树湾项目也因此仅8月份就获得了8.18亿元的销售回款。

    最后还有一类也是“底气型涨价”则是国企开发的项目,且更为直接,底气也更足。例如首开常青藤与首开国风美唐,一方面是与项目的所处位置与项目类型有关,但国企强大的资金实力也是其中重要的支撑,在其他公司都开始在北京蛰伏的时候,首开却有勇气在今年的土地市场上斩获四宗住宅用地,其资金实力不容小视。

    本月商住项目供应大增,10个商住项目占据了全部供应的1/3,其中5个为首次入市,亚豪机构副总经理任启鑫分析指出,一方面不限购与价格低廉是该类型项目吸引购房人群的“良方”,很多实现销售的项目尝到甜头继续选择推出该类型项目实现回款;另一方面,既6月份“限商令”之后,商业立项的住宅产品在市场中不减反增,因此政策的调控也即将要覆盖到这一范畴。日前传言称,银监会通报要求银行将商业地产纳入监控,贷款门槛要远高于住宅,四大商行称新要求落地后购买商业项目的首付比例及贷款利率或将上调。这也是各商住项目此时密集入市的原因之一。
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