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北四环外项目成交情况较好,各版块成交特点差异明显  

2011-09-30 09:07:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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京北四环外项目成交情况相对较好,各版块成交特点具有明显差异化

 

/亚豪机构市场研究经理 董成竹

 

 

京北四环外在售项目较多,豪宅别墅项目呈区域性分布

北京楼市历来有“上风上水”之说,早些年前,购房者就对京城北部的房地产项目有所偏好。尤其是朝阳、海淀、昌平、顺义等区域,房地产开发比较早,且区域内多豪宅、别墅等高端项目。据亚豪机构调查统计,目前京城北四环以外在售的项目近百个,主要分布在亚奥、上清、望京、海淀西山区域、昌平小汤山、顺义中央别墅区等六大板块。从项目的物业类型来看,亚奥、上清、望京三大版块中,高端项目较多,以公寓、豪宅为主。如亚奥板块中,知名的豪宅产品有盘古七星公馆;上清版块中,豪宅产品如红杉国际公寓、龙湖唐ONE;望京板块中,华彩国际公寓、中广宜景湾等。这些项目均是高端公寓项目,总价多在千万元以上。而别墅类项目更是京北四环外的重头项目。海淀西山区域、昌平小汤山区域、顺义中央别墅区,汇集了众多知名的别墅项目。如御汤山、香江别墅二期、保利西山林语、远洋傲北、温哥华森林、东君府MOMA、鲁能7号院等等。从这些产品的分布来看,区域分布的特点比较明显,别墅项目主要分布在外围版块中,以占据着较为优质的自然资源,产品多以独栋项目居多。而公寓、豪宅产品多在四至五环的核心区域,交通便捷、周边配套较为成熟。笔者认为,京北楼市历来是京城的热点区域,产品类型较为丰富。高端项目更是优势突出。京北属龙脉之源,风水绝佳、自然资源非常丰富、西山、温泉、河流、森林公园等等,这些先天性的优越条件,都为该区域开发高端项目奠定了基础。而上清、亚奥、望京三个板块,则汇集了众多的城市资源和人文资源,如奥运后经济时代的影响、海淀的优质教育资源、望京成熟的商业氛围等等。这些优质的资源,均为该区域的项目增加了许多附加值。使之成为了名副其实的豪宅产品。

 

受调控政策影响,北部项目成交一度低迷,但回暖较为迅速

由于2011年,京城实行了非常严格的限购、限贷政策,京城楼市受到了非常明显的影响,2月份之后,京城楼市成交一度跌入低谷。北四环以外的区域也受到了一定的影响。据亚豪机构统计数据显示,北四环外的六个板块中,在四月份,均出现了成交量下跌的现象,如亚奥板块4月份成交了145套产品,环比3月份,下跌了54%,昌平别墅区、顺义中央别墅区、海淀西山别墅区等区域4月份成交量均有不同幅度的下降。但是,从成交的后期走势来看,虽然北部的这几个板块项目的成交量一度出现了低迷,但很快便出现了反弹。据亚豪机构统计数据显示,到五六月份之后,六大板块中,有5个板块的成交量出现了明显的回暖。到了七八月份,外围的三大版块成交量更是有了明显的增加。笔者分析指出,限购政策虽然对一部分投资型置业者产生了一定的影响,但是却促成了改善性购房者的一步到位的置业选择。尤其是高端项目,由于其占据了核心的资源,具备非常稀缺的价值,而且具有一定的升值潜力。因此,成为了富裕阶层资金避险保值的首选,尤其是在2011年,物价水平持续高涨的大经济环境下,这种需要更加强烈。正是由于产品特性及市场因素的双重影响,导致了北部区域的多数项目较早的出现了回暖的迹象。

 

三季度北四环外各版块表现不一,昌平板块、西山板块等外围项目价跌量涨  

 

2011年三季度京城楼市进入了明显的转折期,外围项目打折促销的声音不绝于耳。僵持了近半年的楼市终于出现了松动。而北四环外各个板块的项目表现却是不尽相同。三季度昌平板块、顺义中央别墅区、海淀西山板块的项目成交量出现了明显的上涨,而从价格方面来看,三季度,除了顺义中央别墅区板块成交均价略有上涨外,其他五个板块的成交均价环比二季度均有所下降,例如,亚奥板块三季度成交均价为29073元/平米,二季度为31137元/平米,环比下降了6.6%。从横向对比来看,2011年前九个月(截止9月18日)北四环外的六大板块的项目成交情况中,昌平、顺义两个区域成交的住宅套数最多,分别是6673和4518套,成交均价为19313元/平米和15345元/平米。成交均价最高的两个板块是望京板块和海淀西山板块,成交均价分别是32216元/平米和33595元/平米。对此,笔者指出,三季度,京城在售项目,尤其是外围的项目进一步加大了促销的力度,针对改善性置业者而推出的优惠打折措施,对促进销售产生了比较明显的影响。如昌平区域的一些定位于改善性自住需求的普通住宅及公寓产品,由于其销售策略的改变,优惠措施的推行及产品自身的定位因素影响,一经推出,就受到了购房者的认可与青睐。由此,也造成了三季度,该区域项目成交量的上升。

而从价格走势来看,由于受调控政策因素的影响,三季度多个板块在售项目的成交均价环比二季度出现了下降,各版块内虽然以高端项目居多,但也存在着普通住宅项目。这类项目在三季度促销的力度比较大,因此从总体上拉低了改板块项目的成交均价。

 

北四环外各版块频现热销项目,以昌平区域居多

从亚豪机构调查统计是数据来看,北四环外各个板块的项目中不乏热销项目,而且频频出现,其中以昌平区域居多。如从京城商品住宅月度成交排行的前十名数据来看,1月份昌平项目有两个琥珀天地、SOCO公社;4月份项目;5月份项目东亚上北鑫座、润枫欣尚;6月份项目领秀慧谷、住总万科?金域华府;7月份项目金隅万科城、领秀慧谷;8月份项目首开国风美唐、金隅万科城;9月份项目首开国风美唐。除昌平区域热销项目频现外,海淀区域也有热销项目频现,如保利西山林语项目,7、8、9三个月成交量均在前十名之内,总计成交套数达300套。在北四环外的几个板块中,昌平区域的产品比较丰富,既有小汤山、北七家镇等别墅项目聚集地。也有城铁沿线的公寓、普通住宅产品。而从热销的项目来看,多数是公寓、住宅类项目。这类项目热销,充分凸显了置业客群的特点及需求。以改善性置业为主的购房者多数会选择交通比较方便的住宅产品。而类似于保利西山林语这样的也说明,资源性产品备受市场认可。

 

总体来看,在限购政策严格执行的2011年,北京楼市必然会受到一定的影响,但较之北京的其他区域来讲,北四环外的区域内产品,由于其地理位置及自然资源、城市人文资源的独特优势。加之区域内多为高端的豪宅、别墅产品,其市场抗性也好于一般的住宅产品。因此,该区域内的产品能够得到购房者的认可,加之一定的促销手段,导致了该区域产品成交情况相对好于其他区域的项目。

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