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通州成功反转,2013年房价或再上新阶   

2012-12-05 08:36:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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随着今年春节后在售大量项目降价求售,点燃了通州区房地产市场的成交信心,区域销量迅速攀升。自今年6月以来,通州已连续5个月实现商品住宅单月销量稳定在1500套左右,更创下了自2009年以来,连续三年的月度销量新高。通州地产市场的强劲复苏,除了依托于整体市场的大势向好之外,更重要的是源自区域各方面利好频频。占地2000亩的中国人民大学新校区近期正式落户通州,通州新城的地标性建筑“彩虹之门”规划获批,地铁6号线一期即将通车,广渠路二期力争年底贯通等等,种种利好持续为通州地产加分,因此促进了通州商品住宅销量的稳健攀升。

在购房需求支撑下,通州在售各项目的存量得以加速消化,开发商信心大振,自“金九银十”开始,通州房价再次步入了新一轮的上涨通道。据亚豪机构统计显示,今年1-8月,通州区普通住宅整体成交均价保持在15000-16000元/平方米,自9月开始,成交均价开始攀上17000元高峰,达到17056元/平方米,环比8月上涨了8%。10月,普通住宅成交均价稳中小幅提升,达到17103元/平方米。

通州区一些热销名盘的价格提升幅度还要高于市场平均涨幅。据亚豪机构统计显示,通州区今年销量排名前三位的楼盘分别是华业东方玫瑰、K2百合湾和京贸国际城,三项目在2012年分别售出了1160、1105和820套,三项目的销量合计占到通州区商品住宅成交总量的28%。楼盘热销为开发商增添了提价的底气,其中临近八通线的华业东方玫瑰项目11月上半月的成交均价为17055元/平方米,相比该项目今年2月13703元/平方米的成交均价,上涨了24%。K2百合湾11月上半月成交均价高达29587元/平方米,逼近通州房价峰值水平,相比今年2月的成交价涨幅高达38%。京贸国际城是这三个项目中涨幅最小的,但相比2月,11月上半月的成交价也提高了19%。

亚豪机构市场总监郭毅分析,去化速度的加快给了这些项目足够的提价底气,对于刚需楼盘来说,“走量”是关键,有了销量,开发商在销售业绩完成后,确保了充裕的现金流,有空间通过涨价来提升整盘利润率,而无惧而此造成的销量减缓。同时,项目价格的小幅提升还能从侧面印证项目的升值预期,反过来拉动销量,因此,通州区的热销项目也是提价速度最快的项目。但是,个别项目定价过快上调,超越了区域利好赋予楼盘的附加值,在项目价值被透支的前提下,销量也可能会出现一蹶不振的局面。

目前,通州区目前有30余个项目在售,其中普通住宅分别位于老城板块、新城运河区板块、马驹桥及次渠板块以及八通沿线。老城区均价在15000-18000元/平方米左右,在售项目包括珠江拉维小镇、东亚·逸品阁等。新城运河板块的在售项目包括新华联运河湾、远洋·东方公馆等,该板块既有定价16000-18000元/平方米的刚需盘,又有定价23000-30000元/平方米的改善盘。位于马驹桥及次渠板块的东亚·印象台湖即将开盘,预计售价11500元/平方米,相比目前区域在售项目14000-17500元/平方米的定价低了不少,可以预期该项目开盘的火爆场景。而在通州传统的八通沿线在售项目量是最多的,共有8个项目,包括天时名苑、华远铭悦、华业东方玫瑰等,均价在14000-19000元/平方米左右。此外,通州还有汇聚了一些高端公寓和别墅项目,如总价400-500万左右的旭辉·御锦、中建·红杉溪谷;总价千万元以上的月亮河城堡公寓、格拉斯小镇、世佳别墅;总价过亿的运河岸上的院子等。

亚豪机构市场总监郭毅分析,通州区在售项目众多,且各项目间产品差异性较大,高端、中端、刚需等不同层级的购房者都能够在通州区找到自己合适的项目,扩大了覆盖的客群面。另外,由通州新城规划带来的各项区域利好均是扎扎实实在稳步推进着,而非空中楼阁,这种看得见、摸得着的价值也让购房者更加认同通州。而通州区2011和2012两年合计仅出让11宗地块,新增供应的匮乏预计将助推明年通州房价还将站上一个新台阶。

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