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久违老项目近期逆市而动,欲破困局抢滩“小阳春”  

2012-04-13 09:29:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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久违老项目近期逆市而动,欲破困局抢滩“小阳春”

 

文/亚豪机构市场研究经理董成竹

 

市场低迷加剧资金压力,久未开盘老项目逆市而动

2012年元月以来,京城楼市由于受到节假日及市场观望等因素影响,成交量出现了较大的下滑,据亚豪机构统计数据显示,2012年元月,京城成交商品住宅2676套,环比2011年12月下跌了54%,成交量跌去一半,与此同时,商品住宅成交均价也出现了明显的下跌,环比下跌达17.5%,而在刚刚过去的2月份,商品住宅(不含保障性住房)成交量为2975套,成交均价为18553套,环比1月成交量小幅上涨了11.2%,但同比去年2月份,成交量仍然下跌了20.6%,而成交均价环比几乎持平,同比却大幅下跌了25.8%。由此来看,市场总体走势仍然低迷。然而,正是在这样低迷是市场大势下,却有一些久未开盘的老项目逆市而动,在成交淡季推出了产品,例如北潞尚界、北一街8号(高教新城)、恋日水岸等多个项目纷纷在今年一二月份重新入市销售,推出的产品数量从数十套到数百套不等,产品类型多为普通住宅及公寓产品,从项目所在地发布来看,以远郊新城居多,市区项目仅有一两个,如朱雀门、华润西堤红山(红山世家),从产品的套型面积来看,以两居三居产品为主,有小部分项目是小户型开间和大户型的公寓产品。从这些项目与上次开盘的时间间隔来看,多数项目在两年以上,有的项目甚至达三四之久,如北潞尚界、朱雀门项目。对此,笔者分析指出,久未开盘的老项目中,有许多项目是位于远郊区域的大盘项目,产品销售进度较慢,总体销售情况并不是很好,楼市在经历了一年多时间的严格调控之后,市场低迷之势加剧了购房者的观望情绪,也造成了交易量的持续下滑,而对于这些地段偏远、资质一般且开发销售周期较长的项目来说,弱市加剧了项目的销售难度,也加剧了项目开发商的资金紧张程度。迫于资金日渐紧张的压力,这些久未开盘的老项目,势必会调整产品供应形式或推广形式重新入市,以期快速销售产品,回笼资金缓解压力,如有的产品前期是别墅产品,近期推出了商住产品,有的项目则是更换了案名,重新入市销售等。

调控政策频出,影响老项目推盘进度

笔者指出,除了资金因素之外,频频出台的调控政策对开发商的推盘进程也造成了不小的影响,岁末年初以来,政府多次表态,房地产调控政策不动摇,住建部等相关部委纷纷声明,要求各地严格执行相关的调控措施,一些地方政府的松绑政策很快被叫停,如芜湖、上海等地松绑政策均现短命,近日国土资源部又表示,今年将开展对未竣工土地的清查,避免出现闲置土地。这样的政策对于产品开发周期较长的老项目来说,肯定会造成一定的影响,尤其是那些体量较大的项目,迫于政策的压力,会适当加快开发销售步伐。例如即将入市的大宁山庄项目,该项目自05年5月首批联排别墅项目开盘至今,已经达7年之久,该项目建筑面积为37万平米,涵盖了别墅、花园洋房、公寓等多个产品形态,在土地监管政策日渐严格的背景下,类似的老项目,势必会加快开发销售的进度。

开发商看淡后市,伺机抢占“小阳春”市场

久未开盘的老项目选择逆市而动,除了资金及调控政策因素外,还与近期市场有所复苏及开发商对后期走势看淡有很大的关系。据亚豪机构统计数据显示,2月商品住宅成交量及成交均价环比1月份均有所上涨,春节以后虽然京城楼市总体来看依然比较低迷,但在政府微调思路的引导下,金融政策也有所宽松,这些利好因素,导致市场改善性购房者及刚需购房者有所行动,市场冷峻形式趋于回暖,“小阳春”效应似有所显现。而开发商对于市场的走向关注度更高,抓住有利时机入市销售,无疑是当前的明智之举,正因为如此,市场上才有重新出现了久违老盘入市销售的现象。据亚豪机构调查,近期将有三个久违老项目开盘销售如大宁山庄、月亮河城堡、天恒乐活城。笔者指出,从时间节点来看,每年的三四月份,都是项目开盘入市的最佳时机,因为上半年不仅金融政策较为宽松,购房者看房选房的积极性都相对较好,而到了下半年入市项目大幅增加,导致存量进一步增加,销售压力也会加剧,到了四季度天气转冷加之节假日因素也会导致购房客户看房选房意愿降低。笔者认为,2012年调控从紧的局面不会有大的改变,上半年无疑是入市销售的最佳时机,对于后市的看淡令许多开发商跃跃欲试,抢滩“小阳春”市场,因此,那些久违老项目选择与此时入市销售随感意外,却也在情理之中。

 

 

 

 

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