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北京土地成交锐减,能否成为房价逆势拉涨的“罪魁祸首”?  

2012-05-28 09:07:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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限购令执行2年时间,调控已进入深水区,楼市成交量重挫,成交价格普降,开发商遭受了前所未有的资金和市场压力,在政策方向未明、市场前景欠佳的情况下,减少投资、暂缓拿地、现金为王成为开发商的普遍选择,这造成调控2年间土地市场的持续低迷,如今这种势头愈演愈烈,已经影响到了未来房地产市场的走势。

2010年是限购令执行首年,开发商还没有意识到本轮调控的严厉,且融资环境也较为宽松,加之前几年楼市销售大好、价格猛涨,开发商积蓄了大量资金,开发商手有余粮心中不慌,仍按既往的经营思路拿地开工。据亚豪机构统计显示,22010年全年,北京共出让82宗住宅用地,成交土地面积1255公顷,规划建筑面积1453万平方米。自2005年北京执行土地招拍挂制度以来,无论是成交的住宅地块数量,还是成交的土地面积,2010年均是最高的一年。

进入2011年,调控愈发严厉,中央不断强调“坚持房地产调控不动摇,促进房价合理回归”,加上信贷政策、货币政策双双从紧,开发商开始感受到了前所未有的调控压力,项目滞销与融资成本高企叠加,开发商开始减少拿地。2010年全年,北京出共让60宗住宅用地,同比减少27%;成交土地面积仅为716公顷,仅为2009年的57%;规划建筑面积969万平方米,是2009年的三分之二。按照房地产正常的1-2年开发周期计算,这意味着2012年的新上市的项目个数将会减少27%,住宅增量也会有相当幅度的减少。

但今年以来,虽然商品房成交有所回暖,但土地市场仍然冷清。统计显示,截止5月22日,仅成交了7宗住宅用地,成交土地面积90公顷,规划建筑面积125万平方米。5个月时间出让住宅地块仅为个位数,这在历年都是罕见的,创近6年土地成交新低。

对此,亚豪机构分析,作为房地产开发必不可少的生产资料,土地市场的成交遇冷必然会影响到未来一段时间的商品房供应,可以预见,2013、2014年的市场供应量将会呈现阶梯状的急剧下滑局势。而限购令这种通过行政手段干预市场,只能短期阶段性使用不宜作为长期的调控工具,早晚都会退出。一旦购房解禁,投资、投机需求重新回归楼市,与商品房供应萎缩叠加,供不应求之下,恐怕将会导致房价涨势难以控制。尽管各地方政府也在未雨绸缪,采取了一些方式拉动土地市场,包括信贷和货币政策都有所放松,但开发商现阶段拿地需要投入较高比例的自有资金,且政策形势、市场前景都不明朗,拿地之后楼盘销售依然面临困境,为防止投入的资金打了水漂,多年积累毁于一旦,很多实力较弱的中小开发商还是不敢贸然加大投资,而是选择加速存量的去化速度,现金为王,待政策环境转好后再确定投资方向。

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