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拼得“地王”为哪般  

2013-08-01 08:43:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    剔除33000平米配建的公租房,回购价格6500元/平方米,中粮摘得的第三宗孙河低密度地块的楼面价超过4.4万/平米,这一价格比今年1月泰禾2.9万元/平米的楼面价每平米高出了1.5万,短短半年间,孙河地价跳涨了50%之多。而在去年9月,龙湖拿下孙河首幅宅地,楼面地价还尚在20158元/平米。

    对此,亚豪机构副总经理高姗认为,孙河地块的竞争如此激烈,根本原因还是在于北京优质宅地、尤其是高端项目土地的稀缺,在强大的需求基数下,一线城市项目稳定的回报率以及迅速跳涨的土地红利,也使得房企不得不加入地价的推手之列。孙河地块的高价成交,也再次印证了房企对于整体高端市场以及孙河板块后市走向的充足信心。

    在北京限贷限购政策的直接作用下,购房人群在经济条件许可的前提下,越发倾向于一步置业到位,这使得高端需求中选择城市别墅作为第一居所的比例在逐渐增多。而受土地供应结构影响,北京豪宅的外移化趋势已经日益明显,因此孙河作为北京最后的低密居住板块,已经被业内公认为城市别墅孕育的最佳沃土,未来将有效承接城市核心区外溢的高端置业需求。

    另外,地块本身的优质条件,也成为该地块高价成交的基础。根据国土局公布的数据,本次新成交的孙河地块,建设用地7.5万平方米,规划建筑面积达到8.17万平方米,容积率为1.08。在高姗看来,这是目前而言,孙河区域综合条件最为突出的一宗土地。一方面,这宗土地是迄今为止,孙河区域规模最大、容积率最低的一块土地,打造高端低密项目的优势更加明显,另一方面,该地块规划有教育、医疗配套用地,对于作为第一居所的城市别墅而言,完善而便利的配套设施将成为一大卖点,为项目带来更多附加值。

    从周边竞争来看,即使在限价令的管制下,去年9月成交的龙湖地块——龙湖?双珑原著今年也已经顺利拿下了预售证,并于6月开盘。虽然一期入市价格在5万元/平米左右,但是根据官方数据的公开显示,龙湖?双珑原著此次拿下的41个楼栋,预售价格在5-10万元之间不等,单价最高的楼栋已经过十万。高姗分析,作为孙河高端项目的标杆,双珑原著未来价格走高已是定势,同时作为泰禾院子系列的精品项目——泰禾北京院子也将于今年入市,这都极大的托高了孙河区域未来房价的预期。但是高姗也同时指出,虽然从龙湖来看,孙河房价破十万的局面已经可以预见,但是这次中粮地价即逼近龙湖一期售价,在土地成本上对于抢先进驻的三大房企而言,已经尽失先机。但中粮相比龙湖、泰禾这条的民营房企来说,其央企背景在融资上具有先天优势,财务成本较低成为中粮击退众多房企、高价拿地的底气。

    而对于中粮来说,以往在北京的业务领域鲜少高端楼盘,之前开发的项目包括顺义的中粮祥云国际生活区,以及与万科合作中粮万科长阳半岛、中粮万科紫云庭、中粮万科假日风景、中粮万科紫苑4个项目,此次中粮独自摘得孙河地块,4.4万元的楼面地价意味着该项目未来将成为北京又一顶级豪宅,那么,该地块产品定位的规划、楼盘价值的营造以及项目的入市时机的把握都将成为操盘过程中的关键点,这些则对于中粮对于高端产品的操控能力提出了更大的挑战。

    对于下半年的土地走向,高姗认为,今年上半年,龙头房企的销售数据普遍较为乐观,在当前的卖方市场上,目前房企尚不存在资金压力,只是下半年政策变动的风险较大,房企对于整体资金情况的把控将更为谨慎。预计经过上半年的频频补仓过后,下半年房企拿地可能会更有针对性,土地市场将整体平稳,趋于理性,但是优质地块仍然会因为“僧多肉少”,保持白热化的竞争态势。
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