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农展馆新地王探秘  

2013-09-10 08:49:36|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今日两宗住宅用地实现出让,一宗是准豪宅地块——朝阳区农展馆地块,另一宗则是“限房价、竞地价”的朝阳豆各庄地块。其中农展馆地块遭遇“快抢”,融创9轮就触及农展馆的最高上限价格21亿,溢价率仅16.6%,竞价后将直接转为竞配建医院面积,最终配建医院面积为27.8万平方米,折合楼面价超过7万元/平方米,也直接击败前不久出让的孙河地块,成为今年楼面单价“新地王”,其成品也必将为北京10万级豪宅再增添新的一员。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,农展馆地块与万柳地块、玉渊潭地块、夏家胡同地块均为近两年推出市场的城市核心区地块,而前者由于地处东三环畔,毗邻CBD核心区,并且是东部城区近年来为数不多的住宅类地块,因此其稀缺性远比上述另外几宗土地更甚之,而近期公寓豪宅市场的火热更是吸引了大量房企关注这一地块。但是与此同时,该地块也存在一定短板,即地块面积较小,总规划建筑面积仅不到6万平方米,并且除住宅外,还有部分商业与办公类立项,2.1的容积率意味着项目未来层高在12-15层左右,受土地使用面积的制约,住宅部分的成品很有可能打造成为一栋或两栋超级豪宅,预计未来售价将在15万元/平方米以上,或将新创北京豪宅项目的最高价格标杆。

目前该宗地块周边在售项目包括维多利亚花园公寓以及首开铂郡等,售价在60000-70000元/平方米左右,而农展馆地块仅楼面成本就高达70000元/平方米,也成为继孙河地块、台湖地块、长阳地块之后,新一宗楼面价齐平区域在售均价的地块,这些项目能否在市场立足,还需观其后效。而相较于普通住宅项目来说,豪宅产品由于品质差异较大,因此实际操作难度相对较小。

另一宗豆各庄地块则以40.4亿元为恒大收入囊中,折合楼面价16600元/平方米左右,而其销售限价则为22000元/平方米,这其中企业利润极其低微。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,豆各庄地块是今年来首宗真正意义上的“限房价、竞地价”的商品住宅地块,(此前昌平高教园地块为定向销售),这类地块由于限定了最终的销售价格,因此对于项目运营来说存在一定的局限性。对于房企来说,一般私企多不愿去碰触这类地块,对此感兴趣的多为国企或央企,这其中也可能会有“摊派”或是营造企业社会形象的成分。虽然盈利空间受到限制,但是这类地块未来的销售前景也相对稳定,因此吸引了今年首度进京的恒大的关注,而之前昌平高教园地块被恒大收入囊中,也不乏这种考虑。恒大地产此前并未在北京操作过房地产项目,此次接连摘得两宗“限房价、竞地价”地块,可见恒大进军北京尚处探索过程中,在并不了解北京房地产市场的情况下,以相对稳健、保守的方式拓展市场,实现控制经营风险的目的。

豆各庄地块最终销售限价为22000元/平方米,而其周边富力又一城的二手房价在25000-26000元/平方米左右,4000元/平方米左右的价格差使得其销售对象范围备受关注,而是否能够保证销售的公平性也成为这类地块饱受争议的最主要原因。

2013年前8个月,北京市土地出让金总额已高达1036.91亿元,相比去年全年总额还超出388.99亿元,同比更是大涨313%。在这其中,住宅地块实现成交44宗,已超过去年全年成交宗数,土地面积合计735.68万平方米,与全年住宅用地供地计划850公顷已相去不远,如不出意外的话,今年将成为近年来首次完成供地计划的年份。

而对于未来的土地供应情况,亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,9月份从目前挂牌情况来看,有可能仅上述两宗宅地实现出让,而后期土地出让步伐或将放缓,并且在首次试水之后,2013年最后的几个月,“限房价、竞地价”类地块还有望陆续推出,从而实现稳定购房者预期、平抑房价的效果。

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