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12月两盘入市,明年孙河区域将成供应热点  

2014-01-23 08:56:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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根据亚豪机构统计数据显示,12月北京别墅市场有两个项目入市,与上月保持一致。两个项目分别是位于大兴区的北京城建?海梓府与通州区的旭辉?御锦。两个项目共新增别墅产品74套,预售许可面积两万平方米,同比分别减少21.3%、46%。从全年情况来看,2013年北京别墅市场共新增供应1308套,预售许可面积42.4万平方米,同比分别减少了35.8%、43.9%。这也是别墅供应连续第三年出现下滑。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,2013年最后一个月,别墅市场供应仍然延续了全年的低迷状态。2013年随着政策效应的不断递减,整体市场成交以及别墅市场成交都出现回升情况,但是与此对应的别墅供应却仍然在走下坡路。任启鑫认为这主要受到两大因素的影响,一是“限墅令”执行以来,别墅类用地的审批日益严格,造成别墅市场长期供应不足;而进入到2011年调控周期之后,2011-2012年度整体土地市场的低迷,土地基数的降低使得别墅用地更是屈指可数。两方面的原因使得虽然成交市场已回暖但供应情况却未现好转。从明年市场情况来看,随着2013年集中集中成交的多宗低密度地块的逐渐入市,明年别墅市场供应将会出现一定程度的好转,但基于长期供地的不足,也不会出现大量集中爆发的现象。
从2014年供应市场特征情况来看,明年将出现明显的热点区域。继去年9月首宗朝阳孙河低密度地块实现出让后,该区域今年来热度骤增,全年共有4宗低密度宅地实现出让,而楼面价格更是一涨再涨,从最初去年龙湖地块20000元/平方米的楼面价,一路攀涨至28000元/平方米,最后以中粮48000元/平方米的楼面价格收官。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,孙河组团地块之所以受到房企的追捧,主要是由其地块稀缺性所导致。自“限墅令”发布之后,今年来土地市场鲜少有可供别墅开发的低密度宅地出让,更遑让如此成熟别墅区的低密度地块。孙河组团地处中央别墅区内,上述出让几宗地块的容积率基本在1.1-1.4之间,无论是地理位置还是容积率都是别墅项目的完美基础,因此虽然竞争激烈,但仍有多家房企“势在必得”。

在加入战局的房企当中,龙湖无疑是最为“幸运”的一个,其以20000元/平方米的楼面价取得了该区域的首宗地块,且容积率也是最低的1.1,并且在其他房企仍处于地块“拼杀”阶段时,其已以高周转的姿态实现项目入市,虽然入市伊始其独栋产品的单价就高达50000元/平方米,但随后高价地的频出也使得这一销售定价成为“平价”甚至“低价”,因此也出现了首次开盘当天3小时即售罄的辉煌战绩,这在别墅市场尤其是高端别墅市场时不多见的。而如果不是受到年底“4万元限令”的制约,该项目甚至可能会在当年实现清盘。目前除龙湖双珑原著外,泰禾?北京院子也已做好入市准备,而其他几宗地块最快也将会在明年进入市场。由此该区域也将会成为明年别墅市场的热点区域,而受到地价成本的推动,后期入市产品价格仍将会出现上涨。

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