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楼市形势一片大好,别墅市场“躺枪”拖后腿  

2014-11-20 11:05:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      2014年“金九银十”,轰轰烈烈的“回暖”之战已经在普宅市场打响,但这份热闹却与别墅市场无关。据亚豪机构数据显示,今年“金九银十”这两个月期间, 北京别墅市场共实现成交320套,相比去年同期减少了38%,也创造了历年“金九银十”的成交新低,成为名副其实的“铜九铁十”。

      亚豪君认为,今年九、十月份别墅成交量创造历史新低是由于无法逾越的两大难关。第一大难关是背景关。今年来全球经济均处低迷,国内也不例外,三季度GDP 增速已降至7.3%,为五年来的最慢增速。而别墅需求客群的资金状况与经济环境息息相关,经济不景气,身家缩水,置业行为也必然会遭到搁置。需求的疲软因 此成为今年“金九银十”变身“铜九铁十”的主导因素;

      第二大难关是政策关,虽然自9月以来北京频频出台救市政策,但多针对于首置或改善型的中低端客群,真正能够惠及高端客群的刺激政策并未出台。特别是北京限 购政策仍在严格执行,购房者在面临“最后一套”购房机会的选择时,往往更多地考虑到住房的交通及配套,因此今年城市公寓成交稳定,而养老型、度假型等针对 别墅产品的置业需求则大举减少,使得当前整体市场开始强势回暖之时,别墅市场依然保持冷静。

      别墅成交一片低迷,供应情况也不遑多让。根亚豪机构数据显示,10月北京别墅仅3个项目入市销售,共新增别墅产品87套,相比9月虽然入市项目个数增加1 个,但供应量却减少了5套。至此2014年“金九银十”期间北京别墅总供应量共计179套,相比去年同期减少了28套,也创造了近4年来同期新低。

      归根结底,需求的萎靡是造成供应意愿不足的根本原因,亚豪君认为。但是值得注意的是,近期行业形势的变化加速了这一矛盾的激化。9月开始,北京陆续出台数 项放松调控的政策,对于房企来说,现阶段的主要任务是冲刺年度销售任务,房企推货的主力必然是瞄准信贷政策的放宽对象,即刚需及首次改善型客群,因此中低 端住宅产品推至“一线”成为主打产品,而高端别墅类项目则“无辜躺枪”,推盘计划暂被“搁置”。

      亚豪君归拢了归拢,发现在这种形势下仍坚持推新的项目可分为两类,一类是以旭辉御锦为代表的中低端别墅,六环外,总价500万元左右起,这类产品能够吸引 少量被释放的中端改善型,趁市场供应的空白期入市“抢收”;另一类则是以远洋万和公馆为代表的顶级别墅,10月远洋万和公馆以60000-90000元/ 平方米的单价入市,推新房源则为数套800多平米联排以及3000-5000平方米独栋会馆。亚豪君判断,动辄上亿的交易或已锁定购买意向,在预售价格审 批开闸的背景下,取证开盘不过是“走个过场”。

      受到这两个月供应低迷的影响,虽然10月成交数据环比略有上升,但是回暖后劲不足,在没有新的明确指向高端客群的利好政策出台之前,预计短期内别墅市场仍将处于低迷周期。

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