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地价连年上升,开发商直呼买不起  

2014-11-06 13:27:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    近几年来,随着北京地价走高,房企纷纷“抱团取暖”,联合拿地现象越来越多。据亚豪君翻阅历史数据总结,截止11月2日,2014年北京出让的90宗经营 性用地中38宗为两家以上房企联合摘得,联合拿地所占比重高达42.2%,在2013年该比重也曾高达37.4%,而2012年,联合拿地还仅占到经营性 用地总出让量的21.2%。由此可见,近两年“组团”拿地逐渐成为了市场主流。
 
    两个人之间还会因为人生观世界观不同产生不同的认知呢,更何况两个组织架构复杂的不同企业,有钱为什么不自己赚呢?这就不得不说说现在的地价水平了。今年 38宗多家房企联手摘得的地块中,土地总价款在10亿-20亿元的共15宗,20亿-30亿元的共有7宗,超过30亿元的共有8宗,其中总价最高的是石景 山区刘娘府地块,土地价款高达49.17亿元,由北京德俊置业有限公司和北京奥宸置业有限公司联合体摘得。单说地价可能各位看官没有直接概念,那么再来对 比下房企收益情况,截止目前,今年北京销售额超过50亿元的房企只有金隅、首开、富力、绿地四家。大鳄们一年的销售额才能买一块地,无怪小伙伴们都在痛呼 “买不起啊”。

    严肃点来分析下,北京土地一级开发成本居高不下,地价本就不断上涨,再加上国内二三线城市楼市供求矛盾激化,房企进军一线城市导致北京土地市场竞争激烈, 进一步托高地价。而在商品房市场成交低迷、房企销售额普遍下滑的大背景下,亚豪君断言,在北京,没有任何一家房企具备垄断市场的实力,为了扩大市场份额只 得相互联手。对于一些中小型房企来说,受到大型房企冲击,生存空间不断收窄,想在北京站住脚,更是只能与其他企业联合开拓市场。正是基于这些原因,导致近 两年北京土地市场房企联合拿地的现象有所增加。

说完了背景原因,亚豪君来为“组团”拿地的情况分分类:

    一是大房企间的强强合作,今年绿地和远洋、保利和首开、旭辉和当代、天恒和金融街万科和住总等企业都曾共同拿地,这些大房企联手参与竞争的地块往往是位置 较好的热地,房企联合出手的目的是为了增强土地市场的竞争实力、共同分摊市场风险,可谓“有福同享,有难同当”;

    二是同一房企的集团公司与区域分公司甚至是项目公司联合,如北京未来科技城开发建设有限公司和北京未来科技城置业有限公司联合体就曾在今年摘得昌平未来科 技城的多功能用地,这样的地块往往是对开发企业的资质有特殊要求,有了集团公司参与,无疑为分公司顺利摘地增添了砝码,这种情况就属于“肉烂在锅里”;

    三是引入外来投资方共同拿地,如华润置地(北京)股份有限公司就曾与深圳市润鑫四号投资合伙企业(有限合伙)组成联合体,顺利拿下门头沟新城地块,引入外 来投资方后,既为房企提供了资金保障,同时,又不会在后期项目开发中形成掣肘,可谓双赢之举,“借鸡生蛋”无疑是最好的赚钱方式之一;

    四是引入外来技术方共同拿地,今年通州新城核心区4宗多功能用地就被远洋旗下的两家企业,北京中联置地房地产开发有限公司、北京远洋新光商业管理有限公司 与上海新光齐天投资管理合伙企业(有限合伙)联合竞得,其中上海新光可谓技术投资,帮助远洋在其并不擅长的商业地产领域对接资本市场,实现轻资产运营模 式,懂的“取长补短”的公司必然能够得到长足发展。

    在北京房地产市场和土地市场的基本面没有发生改变的前提下,预计房企联合拿地将成为北京土地市场的未来趋势。

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