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单独二胎政策有助促进北京大户型产品逐步升温  

2014-02-27 13:24:36|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2月21日,北京市人大常委会审议通过《北京市人口与计划生育条例修正案》。北京“单独二胎”政策开始实施。

亚豪机构副总经理任启鑫认为,单独二胎的放开,将对北京的房地产市场释放一定的人口红利,同时带来中大面积改善型户型的走热,并促进市场的进一步细分。

1、为需求总量增多释放一定人口红利。
任启鑫分析,对于北京等人口本就趋于饱和的一线城市而言,单独二胎的放开,将在一定程度上增加北京的人口基数,相应的,对公共交通、教育、医疗、住房等社会服务与配套设施也带来了更高的要求。从中国人传统的置业习惯来说,在经济条件许可的前提下,很多中国父母都会为子女提前准备单独住房,从这个角度考虑,二胎的诞生将从一定程度上增加整体购房需求的数量,但是考虑到北京特有的客群结构与政策环境,增量购房需求的上涨速度不会过快,因此不足以对当前的整体置业基数产生冲击性的影响。一方面,北京现有购房群体主要以刚需与外来人口居多,这部分群体多处于家庭、事业的起步期或者上升期,经济实力相对有限,另一方面,北京限购政策很大程度上抑制了家庭的第二套、多套住房的购置需求,而限购政策在短期内也并不存在放松迹象。因此,二胎政策对房地产市场的影响,主要是体现在住宅产品的成交结构变化上。

2、改善型需求增多,带动四居产品成交增量 。
任启鑫分析,从表面来看,家庭第二个孩子的出生将使得三口之家变成四口之家,而如果考虑到老人、保姆照看孩子等客观因素,家庭的常住人口或将从4-5人提高到5-7人,这将从根本上改变家庭的住房与置业规划。为了满足新增家庭常住人口的居住需求,中、大面积的三居甚至四居以上的改善型户型成交将会有所增多。据亚豪机构统计数据显示,2013年,在北京10万套商品住宅总成交中,三居户型成交3.2万套,占比31%,四居户型成交不足5000套,占比仅为4.5%。未来1-3年内,这两部分产品的市场占比将会逐步提高。

3、结构调整将集中在商品房领域。
任启鑫认为,在北京三元结构的构建下,未来自住型商品房的放量将逐渐增加,而根据政策,为满足“夹心层”住房需求而生的自住型商品房的户型设计将以90平米以下为主,最大户型不超过140平米。从目前已经出让的多个自住商品房地块来看,大部分自住房的最大套型都在105平米甚至90平米以内,这就代表未来将占据供应主力的自住型商品房,并无法满足这些新增的改善型需求。而由于单独二胎而产生的新增大户型购房需求,将会更多的集中在纯市场化的商品房领域。

4、房企产品布局调整,市场加速细分。
随着需求的变化,预计未来房企在项目开发及产品布局上也将有所调整,三居、四居等多套型产品供量将明显增多,而面对竞争的增多,市场将加速细分,户型设计也将更显差异化。任启鑫认为,未来,满足刚改需求的产品设计将以紧凑型布局为主;而针对纯改善型需求,其三居、四居的户型设计将更偏重于舒适型,户型较为开阔,更注重居室的功能性划分;同时,定位于家族大宅的高端豪宅的市场需求有望进一步升温。

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