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刚需盘“平价跑量”仅限天宫院,未来有望扩大,信贷收紧、自住房成为诱因  

2014-03-18 15:42:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上周北京共有三个项目开盘,分别是大兴区住总万科橙、顺义区的会展誉景和通州区的华远铭悦世家项目,其中最引人关注的莫过于住总万科橙。春节后,包括住总万科橙,大兴天宫院板块已有5个项目扎堆开盘,截止目前天宫院共供应商品住宅2806套,不仅占到当期市场总供应量的53%,推货量也位居北京楼市各大板块之首。在这种情况下,住总万科橙推出333套房源依然吸引了1140组客户参与摇号,以1:3的供需差开盘售罄。

在天宫院板块近期集中放量的背景下,住总万科橙开盘“日光”与其低预期开盘的价格密不可分,前期宣传为每平米售价为2万6、7千元,实际则以21000元/平米开盘,原本计划的精装修也改为毛坯,对此,亚豪机构副总经理任启鑫认为,这凸显开发商降低购房门槛、平价跑量的心态。而此前,天宫院板块开盘的项目中,保利首开熙悦春天、金融街?融汇两个精装项目定价在23000元/平米,而毛坯项目鑫苑鑫都汇、中国水电?云立方的定价则在21000元/平米左右,均低于市场预期。

天宫院的开盘价格整体低于预期,也是北京刚需盘集中的板块首个“以价换量”的区域。春节后,刚需市场的交易量出现明显下滑,据亚豪机构数据显示,春节后(2月8日-3月16日)的一个多月时间里,北京成交价格低于25000元/平米的中低价位房源,仅售出3641套,相当于去年同期的41%,此外,与去年同期相比,中低价位房源占市场总交易量的比例也大幅下滑16个百分点,由去年的86%降至70%。显现出刚需市场状况不容乐观,成为天宫院集体降低价格预期的诱因之一。此外,任启鑫分析,银行信贷持续收紧,令房企银行融资与个人房贷两个渠道同时受阻,资金面中度偏紧令开发商加速推盘回笼资金,但购房者却由于优惠利率取消、银行贷款额度限制等因素造成实际购买力的下降,市场供需形势发生变化,开发商为了谋求满意的销售业绩,只能在价格上做出让步。特别是刚需项目,自住型商品房的上市虽然并未形成规模,但却提前锁定了海量购房需求,对刚需盘的目标客户形成分流,令刚需项目不得不重新审视市场,通过降低价格预期来获得预售资格尽快上市,通过降低利润弥补信贷造成的购房成本的上扬,刺激刚需购房者尽快出手。任启鑫认为,从目前来看,资金面、市场面、政策面在短期内不会出现较大转变,受此影响,未来“平价跑量”的刚需盘将会由天宫院逐步扩展至其他区域。

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