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火眼金睛明辨日光盘  

2014-08-20 11:51:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    据亚豪机构调查数据显示,上周(8.11-8.17)北京共有9个项目开盘,开盘量创近13周新高,不仅如此,多达7个项目称开盘当天去化超过80%,其中位于密云的龙湖长城源著和朝阳区的首开常青藤这两个项目更是宣称“日光”。


    久违的日光盘又回来了?!一周时间,如此大的供应量,如此多的楼盘集中热销,北京楼市真的回暖了吗?为此,亚豪君认真地盘算了一下。


    截止上周末,8月以来扣除保障房一共成交商品住宅3858套,相当于7月同期1993套的近2倍,这么看来,楼市真是回暖了?


    实则不然!要知道北京自住房是从7月末开始大量网签的。8月,北京商品住宅销售套数排名前4位的项目都是限定了销售价格的商品房,分别是恒大城(906 套)、当代采育满庭春MOMA(540套)、首创?悦都汇(300套)、金隅?汇星苑(157套)。再扣除这4个限定售价的商品房后,北京市场化的商品住 宅成交量实为1955套,和7月同期相比还少了38套。


    从交易数据来看市场并未明显回暖,那么上周末宣称高去化甚至日光的楼盘是真是伪?亚豪君客观的说,有真热销也有大忽悠。


    看到这里,诸君不要急,亚豪君从不盲目质疑,而是拿事实说话,带您一辨真伪!


    热销也好日光也罢,都是拿认购比例这一数字来表现,咱们且不提开发商给出的认购率真假如何,但仅从各项目实际推出的货量基数一点就可辨别真假热销盘。众所周知,当前楼市蓄客难是摆在各项目面前最大的一个难关,只有客户量大才有底气大批量推盘,而单次推出房源量少,再来营造高认购率的热销场景自然容易。


    如上周宣称开盘热销的项目中,马驹桥的商住项目合生世界村,价格直降三年前水平,以12600元/平米的均价推出了510套不限购房源,打破了时下销售僵 局实现热销。此外,旅游地产项目龙湖长城源著在上周共推出373套房源,洋房总价50万起、叠墅100万起的低总价,以及位于旅游景点古北水镇的投资、自 住度假均可的双重优势,促使项目当天“日光”。亚豪君认为,敢于一次性推出几百套货量,且去化良好的项目,才可称得上是有质量的热销。


    而相比之下,上周开盘的项目中龙湖好望山、亦庄金茂悦两项目分别仅推出43套、60套房源,就算按照企业宣称的开盘去化率超过80%来计算,当日销量分别 是35套、48套而已。另外,大幅涨价同时宣布“日光”的首开常青藤上周也才推出了87套房源,而该项目今年一共推盘三次,每次推货量都在140、150 套左右,可见涨价之后,开发商推量的底气也虚了不少。


    项目通过销售控制,减少单次开盘量,或拉长项目蓄客期,以换取每次的高认购率,是目前不少开发商都会采取的做法,通过人为制造热销场面,在触动购房者置业需求的同时,也有利于开发商后期的提价加推。


    而多元化的产品供应,同时辅以低价优势,才是部分项目真正实现逆势热销的重要原因。楼市低迷时期仍未渡过,但开发商或用价格打动购房者,或用投资属性强、可经营的旅游地产项目吸引购房者,促使部分持币观望的购房需求出于抄底心态入市,成功铸就热销。


    亚豪君判断,从目前全市商品住宅成交情况来看,成交量主要集中在降价及低于预期开盘的项目中,整体市场的趋势性回暖迹象并未出现,下半年整体楼市是否升温依然取决于信贷及房调政策,限购限贷不放松,所谓的楼市回暖难以为继。


关注北京楼市动态、政策分析、每周北京楼市数据发布,如果您对当前北京楼市有何疑问,请关注微信公共账号:亚豪微言 或者搜索“yhweiyan”,每天干货分享!。

高端项目市场占比上升,上半年商品住宅成交均价同比上涨17,下半年房价将降温 - yahao - 亚豪机构的博客

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