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给北京新鲜出炉的“双料地王”算算帐  

2014-08-21 16:58:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    此前被紧急叫停的“准地王”——二环内西城区华嘉胡同地块日前复出后,引起媒体广泛关注,但截至竞拍截止最后时间,仅收到5份报价,与以往“准地王”待遇相距甚远,就在业内猜测不会演绎之前火爆行情时,土地拍卖现场却发生大逆转,经过近200轮疯狂竞价后,最终由华融以74.6亿,楼面价近10万元/平方米的价格双双刷新了北京总价、单价地王记录,笑瞰全国。


    就在业内震惊该地块刷新纪录时,也有人摇头感叹,如此高的价格,华融究竟需要多长时间才能收回成本?为此亚豪君掐算一番,仅从土地出让金一项计算,就需要17年才能收回成本,拿地代价不可谓不大。


    资料显示,华嘉胡同地块分为634地块R2二类居住用地和633地块C2商业金融用地两部分,目前该地块上可预见的收入为地下车位出售,以及居住用地上用 于政府回购的面积,在扣除无偿还建312套,合计建筑面积约30503平方米的地上商品住宅后,该地块居住用地仅剩12817平方米,按照政府42363 元/平方米回购价计算,剩余居住用地面积将为华融带来5.4亿元的收益,而为被拆迁人提供的312个车位,按照最高售价25万/位计算,共将收益7800 万元,减去这两项可预见的收入后,该地块土地成本共为68.4亿元。


    另外,根据北京土地整理储备中心资料显示,该地块商业金融用地占地5202平方米,地上建筑规模为43320平方米,初步按照该区域目前商业地产平均租金20-25元/平方米/天,以及建成后拥有100%出租率来计算,该地块商业地产项目一年预计收益4亿元,如此仍需17.1年才能收回全部土地成本,更不要提建安成本、财务成本以及税费等其他成本了。


    当然,作为背靠国资委的房企,尽管该地块项目回报周期较长,但作为与金融街控股相关联的华融基础设施投资有限公司,获得该地块有利于其保持金融街板块开发一致性,同时北京的政治经济地位决定着核心区、特别是产业集群板块的土地未来具备强劲的升值动力。另外,该地块除可以凭借物业出租获得收益外,还可以通过土地质押、项目质押等多种方式获得资金,减少房企融资成本。正是基于此,尽管拿地成本高企,华融也好、金融街也罢,才有底气斥74.6亿元巨资勇夺华嘉胡同地块。


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高端项目市场占比上升,上半年商品住宅成交均价同比上涨17,下半年房价将降温 - yahao - 亚豪机构的博客

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