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揭开7月楼市成交回暖真相:自住房杀威棒显奇功  

2014-08-06 13:52:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近日媒体曝出,7月北京商品住宅合计签约套数为6200套,环比上涨21.17%,成为北京商品住宅市场最近3个月来的新高。北京新房市场真的回暖了吗?亚豪君探究7月商品住宅交易数据背后发现,原来住建部门祭出的自住房“杀威棒”自7月末网签,开始真正的深刻影响到楼市。


7月6200套成交商品住宅中,两个自住房项目金隅?汇星苑、首创?悦都汇分别签约了1520套和166套,在扣减完这两个自住房项目的交易量后,7月北京商品住宅仅成交4514套。北京新房销量自3月份签约7000余套之后一路下滑,4月降至6000余套,5、6两个月又下降了1000套,降至5000余套,7月再减500套,降至4514套。虽有自住房拉升销量数字,但市场实际颓势未改。

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自住房自诞生之日起就热议不断,随着自住房的陆续上市成交,使得楼市供需格局出现深刻变化,据亚豪机构统计数据显示,上周(7.28-8.03)北京楼市共有4个项目入市,分别为别墅项目北京晓院,以及3个改善型项目天润福熙大道、亚奥金茂悦和水木兰亭花园,并无刚需房源入市。


而在今年上半年,北京楼市供应仍以刚需盘为主,其中,开盘价低于30000元/平米的楼盘,累计供应套数占供应总量的80%。7月份供应形势发生变化,刚需盘供应占比降至76%,而在扣除自住型商品房之后,刚需和中高端项目供应比例分别为50%。

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对此,亚豪君分析,7月刚需供应缩水、改善型市场热度上升主要来自于自住房开始集中入市,为避免自住房对刚需盘销售形成的直接冲击,众多刚需盘已于今年上半年平价入市或直接降价以加速跑量,刚需盘的提前入市是造成7月以来供应空窗的原因之一。


而部分直面自住房冲击的在售刚需房项目,在市场压力下,为争抢刚需客群也开始另谋出路,8月4日,住建委网站显示,中铁建旗下的两个商品房项目,中国铁建?北京山语城和中国铁建?原香漫谷确定商品房在途转化为自住房,于8月5日开始网上申购。


两个项目自住房定价分别为17500元/平方米和10500元/平方米,而其在售商品房成交价为22916元/平方米和14108元/平方米,自住房限定售价相当于商品房的75折左右。


对此,亚豪君分析,刚需盘降低价格预期,转化为自住型商品房后可以最大限度的实现销售提速,并加速

资金回笼。中铁建两项目将部分房源转化为自住房后,预计将实现1.8亿销售额,虽然金额不高,但对于在北京拥有15块土地储备,规划建面高达289万平方米的中铁建来说,能够有效补充流动资金的缺口。


相较于刚需项目的避市或另谋出路,上半年中高端项目成交走势持续坚挺,资本逐利性促使开发商改变产品策略,积极推出需求稳定、成交有保障的中高端改善型楼盘。中高端楼盘与刚需盘入市量的一增一减之下,使得下半年以来北京刚需与中高端楼盘的供应量各据半壁江山。


亚豪君预计,随着中高端市场供应的增加,再加上二手房市场的逐渐回暖,改善型购房者“卖旧买新”资金腾挪速度的加快,市场供需两旺行情下,预计三季度北京中高端项目成交将呈现量价齐涨局面。


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