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【原创】别墅市场7月流火,谁在买别墅?  

2014-08-07 15:41:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    2014年7月,北京别墅市场成交创四个月来新高,量价齐涨趋势明显。在自住型商品房开始对普通住宅产生冲击的同时,别墅市场却并未受到波及,是什么因素支撑了别墅市场的坚挺,又是谁在买别墅?亚豪君带您来一探究竟。


    亚豪机构数据统计显示,7月北京别墅市场实现成交174套,环比增长32.8%,并创造了近四个月来的成交新高。亚豪君认为,别墅成交的持续攀升,最直接的原因来自于最近数月供应的充足。


    今年前7个月北京别墅市场共有37个别墅项目入市,新增别墅产品供应2237套,这一数字相比去年全年总供应量还超出71%。而供应的活跃则源于低容积率 地块的集中供应的刺激。2013年北京市出让的住宅用地当中,容积率低于1.1(含)的有8宗,这些地块当中均有出产别墅类产品的可能。其中泰禾孙河地块 出产的泰禾?北京院子项目业已上市,未来纯新盘集中入市的预期也刺激了部分老项目后期纷纷整装开盘。供应的充足为成交的持续增长提供了基本条件。


    其次从需求角度来看,由于别墅购买群体的特殊性,其消费能力与动力受到经济环境变化的影响,而宏观经济形势的好转也为别墅市场的强劲回暖提供了直接动力。


    宏观数据显示,2014年上半年国内生产总值同比增长7.4%,其中一季度同比增长7.4%,二季度同比增长7.5%,在经济下行压力较大的背景下实现了 增速略有回升,总体运行平稳,体现了稳中求进的总基调。而从实体经济来看,7月份PMI创27个月新高和持续5个月的回升,表明我国制造业稳中向好的趋势 更加明显。在后半年,随着决策层开始将注意力逐步向“稳增长”倾斜,在目前经济已经明显企稳的基础上,回升动力较为强劲。


    最后从心理预期角度分析,从目前市场来看,取消限购成为大势所趋,北京虽然尚未出台时间表,但取消限购之路也并未完全堵死。受到这一预期的影响,在取消限购前“抄底”别墅市场的心态不在少数,而限购取消之后购买力的集中爆发更是不言而喻。因此在未来一段时间内,北京别墅市场仍将保持量价齐涨的态势。


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    供应的充裕、经济形势回暖以及预期的看涨支撑了别墅市场的坚挺,那么又是谁在买别墅呢?亚 豪君认为,目前别墅市场中的客群有两类表现较为抢眼,一类是顶级财富客群,这类客群对于生活品质提升的要求非常强烈,并且由于资产颇丰,且多为企业主,因 此其规避限购的途径较为丰富,这类客群多会选择进驻中央别墅区这一历史最悠久、环境最优越、配套最高档、氛围最充分的别墅区产品作为升级居所。


    另一类则是选择别墅产品作为第一居所的中低端收入人群,随着房地产市场整体价格的不断攀升,总价500万元的100余平米普通住宅已经成为普遍,因此部分 怀有别墅“居住梦”的客群摒弃城区高层住宅,直接选择经济型别墅产品作为第一居所,而城南别墅区则成为这部分客群的最佳选择。


    从亚豪机构的数据当中也可印证这一观点,7月别墅市场区域成交特征中,中央别墅区与城南别墅区表现突出,成交排行前两位的项目誉天下与合景领峰即分别隶属 这两个别墅区。从成交占比来看,7月份中央别墅区共实现成交44套,占全部成交的比重为25%,而城南别墅区成交31套,占比为18%,这两个别墅区的成 交量占据了全部市场成交的近半数。


    而从套均总额来看,这两个别墅区也呈现出两极分化的情况,中央别墅区成交项目套均总额均在千万以上,其中泰禾?北京院子套均总额更是高达2000万元/套 以上;而城南别墅区则多为经济型别墅,套均总额多在500万元/套以内,像天恒?乐活城套均总额低至372万元/套。


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揭开7月楼市成交回暖真相:自住房杀威棒显奇功 - yahao - 亚豪机构的博客

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