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市场销售压力加大、地王豪宅盘入市难  

2014-09-16 16:08:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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         9月9日北京市政府常务会议对于高端市场的调控方向变化最大,由“高端有市场”转变为“高端市场有调控”。在今年中央分类调控的目标指导下,再加上的调控 口径是北京高端有“市场”,一直以来,让业界判断未来对于高端市场将会采取市场化手段调控,行政手段有望逐步淡出。但此次会议中明确,将继续调控高端市 场,“加大税收、信贷调控力度,实行严格的限购政策”,无疑给高端市场泼了一盆冷水。

         今年曾宣布限购的40余个城市纷纷放宽,目前仅有北京、上海、广州、深圳、珠海、南京和三亚这7个城市尚在执行住宅限购政策,此前北京王安顺市长也曾经表态,“北京不会轻易放松限购”,此次市政府再度明确,显见北京限购政策将会长期执行。

         对此,亚豪机构市场总监郭毅分析,高端市场一改以往的“有市场”,转变为“有调控”,是根据现阶段市场实情所做出的选择。2010年以来的北京土地出让 中,大多按比例配建保障性住房,而2013年又将自住型商品房纳入到配建范畴,使得纯商品房的土地面积进一步受到挤压,也将土地成本再次转嫁给商品房地 块,促使商品住宅土地成本不断抬升,北京楼市“泛豪宅化”趋势渐显。在此情形下,对高端市场继续实行限购管制,利于控制中高端项目的成交速度,降低其在整 体市场的交易量占比,有助于控制北京平均房价。

         郭毅表示,北京限购政策的继续执行,对高端市场的“紧箍咒”没有改变,预计未来房地产市场仍然会延续今年的走势。从单价4-6万元/平方米的中端改善型市 场来看,销售将会继续放缓、库存压力加大。主要原因是在于改善型购房者往往不具购房资格,需要“卖旧”腾退出购房资格后才能“买新”,这无疑将拉长购房者 的成交周期,也增加了购房者的选择机会。明年,中端改善型市场将同样面临意向客户的购房资格问题,让意向客户积极获取购房资格、达成交易的动力则在于项目 的性价比,开发商需要在产品上为项目做加法、在价格上为项目做减法,做到高品质、低价格,才是吸引购房者的法宝。由此可见,明年改善型市场的价格竞争将更 为激烈,特别是改善盘扎堆的板块将出现价格的下行。

         而对于豪宅来说,虽然面向的是财富阶层,这部分客群往往可以调动社会资源用公司名义购房从而规避限购,但购房者还是会因此面临着税费增加、流程复杂等问 题,限购政策也因此对豪宅市场造成了不小的影响。而限购政策继续的执行,实际上锁定了未来豪宅市场的需求量,需求量的稳定将造成市场价格的同步稳定,那么 2013年一些“被豪宅”的地块将可能由于市场以及定价的风险,无法寻找到合理的时机入市,预计2015年,包括夏家胡同、西局、东坝等位置的高价地还将 继续蛰伏。

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北京调控思路有变,明确低端住房的定义,有利二手价格稳定 - yahao - 亚豪机构的博客

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