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8月“入门级”豪宅托起北京公寓豪宅市场  

2014-09-04 13:59:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    亚豪君统计,8月,北京64个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目共售出180套,环比上月上涨了73%。其中,套均总价在1000万以下的楼盘共成交156套,在总成交量中占比高达87%。


    亚豪君发现,套均面积100-200平米的中小户型豪宅自年中开始,市场占比就在逐渐增加。今年前5个月该比例均为30%左右,6月份上升为44%,7月份达60%,至8月份则占据整体市场的近八成,主导北京公寓豪宅市场,整个北京公寓豪宅市场正在呈现出总价低,面积小的成交特征。


    是什么造成了这种局面的形成?亚豪君发现,主要源自于开发商自身销售策略的改变。今年以来,随着房地产市场低迷的销售行情以及融资难度进一步加大,部分开发商资金链逐渐收紧,为缓解资金压力,开发商改变营销策略,针对性地增加客户基数大、总价低的公寓豪宅项目供应,同时降低价格预期,提高项目的性价比,从而吸引改善型购房者入市,以确保项目的销售速度。这一举措无疑收效明显,造成近几个月来,小面积、低总价的入门级豪宅销量不断提升,成为公寓豪宅市场的成交主体。


    而与此同时,面积大、总价高的顶级豪宅却在持续遭遇“零成交”的尴尬。亚豪君分析,顶级豪宅由于拥有地段、环境、服务等不可替代、不可复制的核心优势,具有更强的升值保值能力,开发商对项目价值抱有极强的信心,宁愿“零成交”也不愿折价成交,也导致“零成交”项目逐渐增加。


    亚豪君预计,近两年来北京土地市场拍出多宗高价地块,随着项目开发周期的逐渐完成,豪宅项目如保利海德公园、万柳书院、佳兆业广场、融创农展馆等项目将于 今、明两年陆续进入销售阶段,预计明年将有超过70个公寓豪宅项目同期在售。而随着政经形势的变化,过去曾活跃在豪宅市场的购房客群,包括企、事业单位的 高管、资源型产业的矿主们如今基本都已淡出高端市场,预计未来北京高端市场的需求客群将转变为以升级改善型的自住需求为主,四环内的高端项目由于项目本身拥有的稀缺资源,价格仍会保持稳定,而五环以外的公寓豪宅项目价格将可能出现波动。


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9月39盘入市创年内新高,楼市混战即将来袭,降价还是死扛? - yahao - 亚豪机构的博客
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