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9月别墅成交微凉,暖心火苗露出端倪  

2014-10-24 15:16:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    9月的北京别墅市场,伴随着秋风渐起,也飘散出淡淡的凉意。据亚豪机构数据显示,9月北京别墅市场共实现成交149套,成交面积5万平方米,环比分别减少39%、25%。而从附表北京别墅市场量价趋势图中可以看出,今年来别墅市场成交量持续低迷,甚至已跌至2011年调控伊始年度的状态。


北京别墅量价走势图

9月别墅成交微凉,暖心火苗露出端倪 - yahao - 亚豪机构的博客


    在连续两年成交旺盛之后,为何今年北京市场开始转凉了呢?亚豪君认为,今年这个年份“不一般”。一方面宏观经济环境持续低迷。进入2014年以来,国内宏观经济数据全面低迷,金字塔顶尖人群财富缩水,大额投资置业需求萎缩;另一方面今年高端需求出现断档。自 2011年起,在经历了长时间的限购调控之后,别墅具备购买资格人群的绝对数量不断减少,新增补充速度较慢,造成2014年逐渐进入需求断档期。需求的萎 靡也直接导致了供应意愿的低迷。9月北京别墅市场仅有两个项目入市,相比上月减少了3个,两个项目共新增住宅产品92套,环比减少了63%。


    虽然成交情况不尽如人意,但是别墅市场的价格可是一直持续坚挺。据 亚豪机构数据显示,9月别墅市场成交均价为37897元/平方米,环比上涨4%。从较长期情况来看,2011年调控之后北京别墅市场价格出现一段时间平稳 发展,但是自2013年开始,这一态势被打破,别墅市场价格开始出现快速上涨,并且在2014年6月首次突破4万元大关。


    对此亚豪君认为,都是成本“惹的祸”。土地价格的飙升使得别墅项目成本高居不下,尤其是近两年来,由于低密度地块的稀缺,使得这类土地成本屡创新高,这也是2013年来别墅价格快速上升的直接原因。


    9月数据虽然透出凉意阵阵,但其中也不乏暖人心的“小火苗”。例如,9月入市别墅项目当中,保利海德公园取证价格高达9万元/平方米以上,由此可以看出,目前政府对于高端项目拿证价格的管控已经取消。进而可以猜测,虽然北京调控新思路中对于高端市场由“有市场”变为“有调控”,但亚豪君认为,调控可能是“调紧”,也可能是“调松”。


    在经济环境持续疲软的背景之下,房地产又成为救市良方,近期信贷政策以及普宅标准的调整就被认为是调控逐渐放松的“开口”,虽然这两项政策对于别墅市场而言作用较小,但更多的是起到提振市场信心的作用。在政府逐渐放水之后,预计别墅市场供需情况或将出现好转,而市场价格仍将一路走高。


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