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号外!号外!11月楼市供应上演大逆袭,33盘预计入市  

2014-10-29 11:32:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    在930新政的刺激作用下,10月北京楼市成交“前冷后热”,政策红利自中下旬开始显现,成交回暖通道已强势开启。受需求拉动,开发商供应意愿也逐渐加强,在气候逐渐变冷的时节,市场却在不断升温,而楼市逆袭之战也即将上演。


2014供应“前多后少”,11月上演大逆袭


    今年来北京住宅市场供应情况呈现出“前多后少”的特点。上半年除元旦春节所在传统淡季1、2月份之外,其他月份开盘个数均在30个以上。虽然供应较为充足,但是基于市场价格的不断攀升,已超出购房者的心理预期。再加上长期限购的影响市场需求逐渐疲软,使得上半年市场成交数据并不尽如人意,房企去化速度明显放缓。市场疲软直接打乱了开发商的推盘节奏,进入下半年以来,除8月份之外,7月与9月开盘项目量均回缩至30个以内,10月中上旬也仅有14个项目开盘,全月突破30个项目的可能性较小。


    但当大家以为今年销售季就这样淡淡地过去,准备鸣金收鼓之时,930政策横空出世,接下来这一趋势也将被打破,据亚豪机构数据显示,11月北京商品住宅市场预计将有33个项目入市,老项目与纯新盘均蠢蠢欲动。这一开盘项目量将创下下半年月度新高,从全年来看也仅次于5月的供应量,楼市供应将上演大逆袭。


    受到政策利好的拉动,供需双方的小宇宙都开始熊熊燃起,准备在这个“不太冷”的冬天里有所斩获。而除去两项已落地的政策之外,据可靠网传消息透露,另外一 项税收政策利好将在11月发布,“原满5年的普通住房交易免征营业税,将调整为满2年的即可免征”,一旦得到证实,加上原有的两项政策“三管齐下”,将加 快北京楼市回暖步伐,甚至在年底两个月出现供需双高峰。


新盘入市调低价格预期,中低端产品主导市场回暖


    与供需的热烈表现不同,这轮市场回暖当中价格表现相对平淡,多数项目均选择“平开”,甚至“低开”。举 例来看,昌平南邵的纯新盘中国铁建?青秀尚城报价21000元/平方米,相比其同区域的路劲世界城价格低出2000元/平方米;老项目后期亦庄金茂悦此次 报“起价38000元/平方米”,而其上期均价在42000元/平方米;另外其他以“起价”作为报价标准的还包括华润公元九里、首开万科台湖新城?V公馆 以及溪水雅地?尚著等,以较低的“起价”作为宣传点也是价格营销的一种策略。


    虽然年底阶段政策暖市,需求回升,但是市场价格却能够保持稳中有降的态势,亚豪君认为,这都是“高库存”在作怪。据 亚豪机构数据显示,截止目前,北京商品住宅存量为91229套,虽然其中有部分为尚未签约的自住房所贡献,但即便扣除这一部分,与去年同期58669套的 库存量也相去甚远。如此大的库存压力之下,多数房企在市场转暖起初均选择以跑量求生存,因此预计短期内房价上涨动力并不充分。不管怎样,价格能够保持平 稳,对于购房者来说真真是“极好的”。


    另外从11月入市项目特征来看,郊区中低端刚需与改善型项目开盘积极性较高。其中又以大兴和房山最为明显,这两个区域11月预计入市项目量均为6个。亚豪君认为,这与政策的指向性不无相关。例如普宅标准的调整,受益较大的是在原本“被非普”的郊区县进行首套置业的群体;而“认贷不认房”规则的改变,所针对的则主要是改善型需求,其中尤以低端改善型受益最大。


    亚豪君觉得吧,对于手中既有房产再进行多次置业的群体来说,其资金实力相对较强,因此首付成数的变化对其影响相对较小。反而是“卖一买一”的中低端刚性改善群体,受制于资金的有限,对于信贷政策的优惠反应较大。通俗一点来说,就是没钱的对政策反应更大,由此可以下一个定论,中低端刚需及改善型产品将主导这波市场回暖。


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